一起涉及數千萬加元的抵押貸款投資騙局正震動多倫多地產圈！

多倫多資深抵押貸款經紀人 桑迪·薩斯曼（Sandy Sussman） 被指控利用社區關係，以“高回報、安全抵押貸款”為賣點吸引投資，卻涉嫌將投資人大量資金挪作他用。法院接管人調查發現，大部分資金從未真正放貸，而是用新投資者的錢支付老投資者的利息，疑似典型龐氏騙局。

家族企業起家，信譽成斂財工具

Sussman Mortgage Funding Inc. 由桑迪的父親 默裏·薩斯曼（Murray Sussman） 創立，最初專為購房者提供私人抵押貸款。由於許多客戶無法獲得銀行貸款，這類高息貸款一度被視為“穩賺不賠”的投資選擇：投資人能獲得穩定回報，而若借款人違約，貸款人還能像銀行一樣收回並出售房產。

在父親幾十年積累的低違約率與穩健聲譽支撐下，小薩斯曼順利接管公司，延續品牌信譽吸引老客戶，並不斷拓展新投資者。知情人士形容，他外形頗具“金融家氣質”，常出入當地高端鄉村俱樂部，以穩重、成功的形象增強投資者信任。

從傳統貸款走向高風險開發融資

隨著 2000 年代中期巴裏(Barrie)房市火爆，薩斯曼逐步將重心轉向房地產開發融資，涉足多個大型項目，包括巴裏郊區住宅小區,錫姆科湖畔(Lake Simcoe)的裝配式社區，以及馬斯科卡的獨棟豪宅開發。

但這一轉型埋下了隱患。開發商往往要在房屋售出後才有資金回流，利息通常也要在項目結束時才結算，而薩斯曼卻向投資人承諾 “按月支付利息”，與普通房貸還款模式類似。

為了填補資金缺口，他不斷募集新的投資者資金，製造出現金流充足、回報穩定的假象。接管人直言，這一模式加劇了資金鏈風險，最終在利率飆升、房地產下跌時徹底崩塌。

投資者損失或超六成

目前，該公司已被安省金融服務監管局（FSRA）啟動破產程序。接管人估計，投資者的資金可能已蒸發超過 60%。除非房地產市場強勁複蘇，否則投資者難以追回損失。

更令人震驚的是，部分投資合同根本未在房產登記係統備案，這意味著所謂“抵押貸款”其實並不存在，投資者毫無保障。

社區信任成“龐氏騙局”助力

薩斯曼多年在多倫多猶太社區積累人脈，許多投資者因與他有宗教或校友關係而輕信，沒有要求律師或文件審查。這種 “親和詐騙”（Affinity Fraud） 模式與美國著名的 麥道夫騙局 如出一轍。

“在市場繁榮時，投資人往往缺乏警覺，這讓詐騙者更容易生存。” 多倫多大學房地產學者表示。

此案再次提醒投資人：

高回報=高風險，尤其是號稱“安全有抵押”的項目更要仔細核查；

投資前務必確認 抵押貸款是否已登記，並通過律師審查；

社區、朋友推薦的投資機會未必可靠，避免因“人情”而忽視風險。

在加拿大房地產進入調整期後，類似案件恐怕還會浮現，投資人需更加謹慎。

文章來源：https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-09-30/hamptons-of-canada-is-hit-by-an-alleged-mortgage-fraud-scheme