一起涉及数千万加元的抵押贷款投资骗局正震动多伦多地产圈！

多伦多资深抵押贷款经纪人 桑迪·萨斯曼（Sandy Sussman） 被指控利用社区关系，以“高回报、安全抵押贷款”为卖点吸引投资，却涉嫌将投资人大量资金挪作他用。法院接管人调查发现，大部分资金从未真正放贷，而是用新投资者的钱支付老投资者的利息，疑似典型庞氏骗局。

家族企业起家，信誉成敛财工具

Sussman Mortgage Funding Inc. 由桑迪的父亲 默里·萨斯曼（Murray Sussman） 创立，最初专为购房者提供私人抵押贷款。由于许多客户无法获得银行贷款，这类高息贷款一度被视为“稳赚不赔”的投资选择：投资人能获得稳定回报，而若借款人违约，贷款人还能像银行一样收回并出售房产。

在父亲几十年积累的低违约率与稳健声誉支撑下，小萨斯曼顺利接管公司，延续品牌信誉吸引老客户，并不断拓展新投资者。知情人士形容，他外形颇具“金融家气质”，常出入当地高端乡村俱乐部，以稳重、成功的形象增强投资者信任。

从传统贷款走向高风险开发融资

随着 2000 年代中期巴里(Barrie)房市火爆，萨斯曼逐步将重心转向房地产开发融资，涉足多个大型项目，包括巴里郊区住宅小区,锡姆科湖畔(Lake Simcoe)的装配式社区，以及马斯科卡的独栋豪宅开发。

但这一转型埋下了隐患。开发商往往要在房屋售出后才有资金回流，利息通常也要在项目结束时才结算，而萨斯曼却向投资人承诺 “按月支付利息”，与普通房贷还款模式类似。

为了填补资金缺口，他不断募集新的投资者资金，制造出现金流充足、回报稳定的假象。接管人直言，这一模式加剧了资金链风险，最终在利率飙升、房地产下跌时彻底崩塌。

投资者损失或超六成

目前，该公司已被安省金融服务监管局（FSRA）启动破产程序。接管人估计，投资者的资金可能已蒸发超过 60%。除非房地产市场强劲复苏，否则投资者难以追回损失。

更令人震惊的是，部分投资合同根本未在房产登记系统备案，这意味着所谓“抵押贷款”其实并不存在，投资者毫无保障。

社区信任成“庞氏骗局”助力

萨斯曼多年在多伦多犹太社区积累人脉，许多投资者因与他有宗教或校友关系而轻信，没有要求律师或文件审查。这种 “亲和诈骗”（Affinity Fraud） 模式与美国着名的 麦道夫骗局 如出一辙。

“在市场繁荣时，投资人往往缺乏警觉，这让诈骗者更容易生存。” 多伦多大学房地产学者表示。

此案再次提醒投资人：

高回报=高风险，尤其是号称“安全有抵押”的项目更要仔细核查；

投资前务必确认 抵押贷款是否已登记，并通过律师审查；

社区、朋友推荐的投资机会未必可靠，避免因“人情”而忽视风险。

在加拿大房地产进入调整期后，类似案件恐怕还会浮现，投资人需更加谨慎。

文章来源：https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-09-30/hamptons-of-canada-is-hit-by-an-alleged-mortgage-fraud-scheme