隨著加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）近日發布的一份報告暗示，當前公寓市場的低迷不會複製上世紀90年代的情形，未來可能因供應驟減而迎來反彈，不少投資者開始問：現在是不是“抄底投資公寓”的好時機？
讓我們聽聽相關行業人士的看法：盡管長期供需關係可能對價格形成支撐，但2025年的現實情況對個人投資者極為不利，投資公寓更像是押注未來，而非穩健買入。
核心問題：全面負現金流
幾乎所有多倫多公寓在當前利率和價格水平下都處於負現金流狀態。以一套市中心一居室為例，掛牌價 61.9 萬加元，按4%利率、30年攤還計算，每月總支出約 3,349 加元（含貸款、管理費及地稅），但租金僅 2,600 加元，每月虧損 749 加元。即便利率降至 3.25%，投資者每月仍要虧 540 加元。要實現收支平衡，利率需降至約 1.1%或房價跌至 42.3 萬加元，而這與現實相距甚遠。
投資邏輯已從租金回報轉向投機
早期公寓投資者更注重租金收入，但近年來模式逐漸演變成“預售合約投機”。2016至2021年大量開發商項目被小投資者搶購，意在通過轉讓合約套利，而非長期持有收租。然而，如今市場已轉變：高利率、租金疲軟、轉售價格下跌，使得這一模式成為市場的脆弱點。這種投機氛圍也直接影響了開發商的建設策略。為了迎合投資客的價格需求，開發商不斷縮小單元面積、壓縮布局，使得市場上充斥著大量小型、設計不佳、宜居性不足的庫存。這些單位在低利率、價格上漲的環境下或許還能吸引投資者，但在高利率時代，它們隻會成為壓垮投資邏輯的“遺留產物”。
維護成本與建築通脹推高費用
研究顯示，多倫多公寓的管理費近年平均每年上漲約 5.1%，儲備金繳納則飆升 11.8%。由於建築材料和施工費用長期高於一般通脹，未來幾年管理費還將面臨持續上漲壓力。
供需錯配與租賃需求下降
盡管新盤開工銳減，但前幾年低利率時期的項目正集中交付，市場短期仍面臨供應過剩。與此同時，聯邦縮減臨時居民和留學生數量，直接削弱了租賃需求。數據顯示，2025年第一季度 GTA 公寓平均租金同比下降 2.8%，而出租房源掛牌量卻同比上升 29%。
大機構和資本的進入有著絕對的競爭優勢
除了個體投資者的困境，養老金、房地產信托基金（REITs）和私募基金等機構資本正快速進入租賃市場，借助 CMHC 提供的低息、長期融資，建造大規模出租公寓。這類機構擁有建設、融資、管理一體化的優勢，可以提供更低租金、更穩定的回報，而個人投資者在競爭中處於絕對劣勢。
2025年的公寓投資並非“抄底”，而是投機
雖然長期來看供應短缺可能推動房價反彈，但對普通投資者而言，當下的現實是：負現金流、租金疲軟、供應壓力和機構競爭。所謂“抄底”，在2025年更像是對未來不確定性的投機，而不是基於當下市場基本面的穩健投資。
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