随着加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）近日发布的一份报告暗示，当前公寓市场的低迷不会复制上世纪90年代的情形，未来可能因供应骤减而迎来反弹，不少投资者开始问：现在是不是“抄底投资公寓”的好时机？

让我们听听相关行业人士的看法：尽管长期供需关系可能对价格形成支撑，但2025年的现实情况对个人投资者极为不利，投资公寓更像是押注未来，而非稳健买入。

核心问题：全面负现金流

几乎所有多伦多公寓在当前利率和价格水平下都处于负现金流状态。以一套市中心一居室为例，挂牌价 61.9 万加元，按4%利率、30年摊还计算，每月总支出约 3,349 加元（含贷款、管理费及地税），但租金仅 2,600 加元，每月亏损 749 加元。即便利率降至 3.25%，投资者每月仍要亏 540 加元。要实现收支平衡，利率需降至约 1.1%或房价跌至 42.3 万加元，而这与现实相距甚远。

投资逻辑已从租金回报转向投机

早期公寓投资者更注重租金收入，但近年来模式逐渐演变成“预售合约投机”。2016至2021年大量开发商项目被小投资者抢购，意在通过转让合约套利，而非长期持有收租。然而，如今市场已转变：高利率、租金疲软、转售价格下跌，使得这一模式成为市场的脆弱点。这种投机氛围也直接影响了开发商的建设策略。为了迎合投资客的价格需求，开发商不断缩小单元面积、压缩布局，使得市场上充斥着大量小型、设计不佳、宜居性不足的库存。这些单位在低利率、价格上涨的环境下或许还能吸引投资者，但在高利率时代，它们只会成为压垮投资逻辑的“遗留产物”。

维护成本与建筑通胀推高费用

研究显示，多伦多公寓的管理费近年平均每年上涨约 5.1%，储备金缴纳则飙升 11.8%。由于建筑材料和施工费用长期高于一般通胀，未来几年管理费还将面临持续上涨压力。

供需错配与租赁需求下降

尽管新盘开工锐减，但前几年低利率时期的项目正集中交付，市场短期仍面临供应过剩。与此同时，联邦缩减临时居民和留学生数量，直接削弱了租赁需求。数据显示，2025年第一季度 GTA 公寓平均租金同比下降 2.8%，而出租房源挂牌量却同比上升 29%。

大机构和资本的进入有着绝对的竞争优势

除了个体投资者的困境，养老金、房地产信托基金（REITs）和私募基金等机构资本正快速进入租赁市场，借助 CMHC 提供的低息、长期融资，建造大规模出租公寓。这类机构拥有建设、融资、管理一体化的优势，可以提供更低租金、更稳定的回报，而个人投资者在竞争中处于绝对劣势。

2025年的公寓投资并非“抄底”，而是投机

虽然长期来看供应短缺可能推动房价反弹，但对普通投资者而言，当下的现实是：负现金流、租金疲软、供应压力和机构竞争。所谓“抄底”，在2025年更像是对未来不确定性的投机，而不是基于当下市场基本面的稳健投资。

文章来源：https://storeys.com/buy-the-dip-investment-toronto-condos/