BMO最新的可負擔性研究顯示，自上世紀80年代泡沫以來，購房從未如此困難。短暫上升的利率期並沒有幫助解決問題。雪上加霜的是，利率自2001年以來達到了最高水平，但此後房價增長速度是收入的3倍。
加拿大房價迎來1988年以來最難負擔水平
報道指出，近兩代加拿大人尚未面對如此難以承受的住房費用挑戰。在大多倫多地區，購房者需要支付的費用將占據中位家庭收入的四分之五(79%)。值得注意的是，這並不是位於城市豪華地段，甚至不是市中心，而是整個大經濟區，包括其郊區，典型住宅所需的費用。
BMO經濟學家Sal Guatieri表示，“這還僅僅隻是抵押貸款。你另外可能還需要將收入的8%花在財產稅、供暖費、公寓費和其他住房費用上。”
對於大多數加拿大家庭來說，情況並沒有好多少。在溫哥華，中位家庭還需要將收入的78%花在買房上。
據報道，加拿大的平均抵押貸款利率為39%，這是借款人可以貸款的最高上限。這引發了信貸驅動的問題，盡管這不是我們的關注重點。再次強調，這僅僅是抵押貸款費用，而住房擁有者通常需要承擔額外費用，從而使成本進一步上升。
Guatieri指出，政策製定者可能會吹噓生活成本的改善，但住房狀況卻在惡化。“數據顯示，由於利率上升和價格部分反彈，過去一年負擔能力惡化。”
壓力測試使問題進一步複雜化
壓力測試使借款人能夠獲得更高的利率，以確保他們能夠還款。它已經在最近的加息過程中證明了其價值，減少了過度杠杆化。然而，本來就很高的收入要求使得像多倫多這樣的城市更加難以實現。
Guatieri解釋，“如果利率比合同利率高出兩個百分點，則意味著抵押貸款服務成本將占年收入的94%。這遠高於聯邦監管貸款機構設定的39%的標準，其中還包括其他住房費用。”
加拿大的利率與2001年相同，但房價增長卻是收入的三倍
現如今加拿大的利率是2001年以來最高的，但負擔能力卻差得多。BMO的表格顯示，2001年買房需要收入的“適度”29%。今天的情況大不相同，這主要是由於加拿大注重非生產性增長。
BMO經濟學家Guatieri稱，“不同之處在於，從那時起，價格的上漲速度幾乎是收入的三倍，使這一比率從收入的四倍飆升至十一倍。”
加拿大並非所有地方都難以負擔
雖然加拿大房價持續攀升，但仍有一些市場具備相對的可負擔性。加拿大的大多數主要城市距離較近，導致了相互影響。然而，考慮到加拿大國土遼闊，一些市場的反應並不相同。
BMO經濟學家指出：“問題在於，四分之一的居民居住在多倫多、溫哥華這兩個地區，而這兩個地區的房價已經遠遠超出了大多數買家的承受能力，而許多其他地區的房價在過去三年中也已變得非常昂貴。”
此外，他補充說：“如果您既希望可負擔，又想過大城市生活，那就考慮蒙特利爾、卡爾加裏或渥太華，那裏的抵押貸款僅占收入的三分之一，而且許多買家仍然能夠通過壓力測試。”
盡管其他市場最近有所回落，但卡爾加裏持續創下新的高點。該銀行還建議考慮薩斯卡通、裏賈納、溫尼伯、埃德蒙頓、魁北克市和聖約翰斯等地區。這些地區的住房維護成本約占中位數收入的20%。他們還指出，由於投入成本較低，其中一些市場可能會吸引投資者，低投入成本有助於更容易實現有利可圖的租賃。
利率下降會有助於提高負擔能力嗎？
對於這個問題，BMO認為可以。但不要指望很快就會得到緩解，Guatieri解釋說：“隻有當利率大幅下降且價格長期落後於收入時，救濟才會到來。”
這聽起來似乎很合理，尤其是考慮到房價增長速度超過了收入增長的速度。然而，這種說法存在一個問題，即低利率從未提高人們的負擔能力。根據加拿大銀行的研究，降低利率未能改善負擔能力。在過去的20年裏，它們實際上有助於推高房價，而房價則會相應上漲以吸納提供的額外杠杆。
此時問題應該很明顯了。我們確實看到低利率衝擊導致投資者激增並削弱了承受能力。但顯然沒有人記得利率飆升之前發生的事情。
新聞來源：https://betterdwelling.com/canadian-interest-rates-are-at-2001-levels-but-home-prices-grew-3x-income-since-bmo/
