加拿大樓市正在進入一個尷尬階段：房價雖然比高點回落，但對購房者來說依然偏貴；與此同時，對開發商而言，當前價格卻又不足以支撐項目盈利。CIBC最新分析指出，市場正卡在“買不起、也不值得建”的夾縫中，需求明顯走弱，而開工數據卻還在反映過去的繁榮。


價格確實跌了，但真的跌到能買得起嗎？

從全國層面看，房價確實有所回調，隻是幅度和區域分布並不均衡。安大略省房價較趨勢線低了約28%，卑詩省較2022年高點下跌約13%。相比之下，其他省份此前隻是小幅季節性波動，但隨著人口增長放緩和可負擔性問題浮現，大西洋地區和草原省份的房價漲勢也開始明顯降速，部分地區甚至已經轉為負增長。

值得注意的是，跌幅最明顯的集中在公寓市場。公寓價格較趨勢線低約35%，但與2022年初的高點相比，僅下跌約15%。換句話說，真正“受傷”的仍是安省和卑詩省的公寓板塊，其他城市雖然此前相對穩定，如今也開始顯露壓力。這說明，價格的回落更多是結構性調整，而不是全面鬆動。

首付少了兩萬多，可門檻依舊高得嚇人

房價下行確實降低了購房者的首付負擔。以20%首付為例，全國平均較2022年減少約2.2萬加元。但這份“緩解”主要集中在房價最高的幾個省份，而且基數依然龐大。多數省份的平均20%首付仍是六位數，在安省接近30萬加元，卑詩省更高。

對於首次置業家庭而言，這樣的門檻依然遙不可及。更現實的問題在於，經曆前幾年價格波動後，投資者信心明顯減弱，加之租售市場回報率下降，原本支撐需求的重要力量正在退場。尤其是在供應過剩的公寓市場，成交量下滑最為明顯。價格雖回調，卻沒有換來買盤回流。

開工數據好看，是不是隻是“舊賬”在兌現？

2025年新屋開工達到約26萬套，政策層面自然樂見其成。但問題在於，這些開工項目多為多戶型公寓，而這類項目從前期預售到真正動工往往曆時多年。也就是說，今天看到的開工量，更多反映的是幾年前的市場預期，而非當前需求。

更關鍵的是，高層公寓的建造成本本身就高於低密度住宅。根據定義，新屋“開工”隻要地基或基礎工程就緒即可計入統計，而高層項目在此之前的大量準備與挖掘工作並不算在內。這使得開工數據在短期內顯得堅挺，卻難以真實反映開發商對未來市場的判斷。

成本壓著不降，市場卡在中間地帶

很多人以為建得越多，價格就會越低。但現實是，集中建設反而會推高建材和勞動力需求，從而抬高成本。即便銷售端幾乎停滯，開發商也難以大幅降價，否則利潤空間將被完全壓縮。尤其是在高層住宅領域，當前的開發經濟模型已經失衡。因此，市場出現了一種罕見狀態：價格對買家而言仍偏高，但對開發商而言卻又不夠高。需求疲軟，供應節奏卻難以靈活調整，資金成本和施工成本又居高不下。如果無法顯著降低新房交付成本，未來的新供給可能進一步放緩，市場結構也會因此變得更加脆弱。當價格無法有效吸引買家，又無法支撐開發利潤，樓市就會陷入一種僵局。短期內，這種拉鋸或許還會持續。而真正的破局點，也許不在於簡單的“漲或跌”，而在於成本結構和供需匹配能否重新回到合理區間。

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https://betterdwelling.com/canadian-housing-is-too-expensive-to-buy-not-profitable-to-build-cibc/