多倫多公寓建設市場在2025年遭遇史無前例的“急凍”， 新開工量與銷售量雙雙斷崖式下跌，項目開工量創下曆史新低，整個高層住宅開發模式也出現係統性斷裂。更深層的風險在於，這種“停建效應”不會立刻顯現，而可能在 2027—2028 年集中爆發，帶來更嚴峻的房源短缺與價格反彈壓力。


 “起重機消失的天際線”：新開工量創曆史新低

曾經以密集施工塔吊為標誌的多倫多城市景觀，如今已悄然改變。根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）的數據，截至2025年9月底，多倫多僅有2,540套新公寓單元破土動工，創下自1998年《共管公寓法》生效以來的最低記錄，較去年暴跌79%。這標誌著持續多年的公寓建設熱潮已驟然熄火。

“銷售冰河期”：買家與投資者集體退場

市場寒意更直接地體現在銷售端。Altus集團數據顯示，2025年前10個月，多倫多僅售出714套新公寓，較去年同期下降61%，與2023年同期相比更是銳減86%。今年7月成為最慘淡的月份，全市僅成交54套。利率高企、價格下行預期以及移民政策收緊，共同導致投資者與自住買家選擇駐足觀望。

“定時短缺炸彈”：2027-2028年供應危機隱現

公寓項目從開工到交付通常需要3至5年。今日的開工荒，意味著2027至2028年將出現顯著的供應斷檔。盡管目前GTHA地區仍有超過2.4萬套新建未售單元，且未來兩年將有約3.5萬套在建項目交付，但之後的供應管道已幾乎幹涸。專家警告，屆時庫存枯竭或引發買家與租客間的激烈競爭，從而推高居住成本。

 “高杠杆模式的終結”：利率與成本壓垮舊有邏輯

過去幾十年，多倫多依賴“預售-融資-建設”的高層開發模式。投資者通過預售承擔前期風險，並依賴低利率和持續上漲的租金與房價獲利。然而，隨著利率從不足2%飆升至4-5%，疊加建築成本（高層建築成本上漲76%）與市政開發費（一臥室公寓開發費從2013年的8300加元飆升至近5.3萬加元）的暴漲，這一經濟模型已然斷裂。許多項目因無法達到銀行要求的70%預售門檻而無法獲得融資。

“項目大逃亡：取消、擱淺與轉型求生”

市場壓力下，大量項目被迫調整。據Urbanation報告，今年GTHA地區至少有18棟公寓樓、共4040套單元被取消；另有20個項目、4187套單元處於接管或擱置狀態，面臨取消風險。與此同時，部分項目正轉向“專用租賃住房”建設。今年已有61個項目、共27320套單元從公寓申請轉為租賃項目，主要得益於聯邦政府的低息貸款、GST減免等激勵政策。

“漣漪效應：財政、就業與長期能力的侵蝕”

建設凍結的影響遠超樓市本身。多倫多市預計今年的開發費收入僅1.37億加元，較過去十年平均水平驟降74，恐導致支持城市發展的基建項目被推遲或取消。同時，建築業就業崗位自2023年底以來已減少3.46萬個，行業失業率在今年4月達到10%。資深工人正在流失，當市場複蘇時，行業或面臨“無人可用”的產能困境。此次公寓建設“冰封”是利率、成本、政策與市場信心多重因素疊加的結果。短期內，轉向租賃建設能在一定程度上緩解供應壓力，但無法完全彌補產權住房的供應缺口。市場複蘇有賴於利率環境的改善、開發成本的合理化以及 buyer信心的重建。潛在買家和投資者應關注2026年後可能加劇的供需矛盾，並提前規劃。

數據來源：

https://www.torontotoday.ca/local/city-hall/toronto-condo-boom-bust-housing-crisis-pre-construction-slump-11625707