多伦多公寓建设市场在2025年遭遇史无前例的“急冻”， 新开工量与销售量双双断崖式下跌，项目开工量创下历史新低，整个高层住宅开发模式也出现系统性断裂。更深层的风险在于，这种“停建效应”不会立刻显现，而可能在 2027—2028 年集中爆发，带来更严峻的房源短缺与价格反弹压力。
“起重机消失的天际线”：新开工量创历史新低
曾经以密集施工塔吊为标志的多伦多城市景观，如今已悄然改变。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据，截至2025年9月底，多伦多仅有2,540套新公寓单元破土动工，创下自1998年《共管公寓法》生效以来的最低记录，较去年暴跌79%。这标志着持续多年的公寓建设热潮已骤然熄火。
“销售冰河期”：买家与投资者集体退场
市场寒意更直接地体现在销售端。Altus集团数据显示，2025年前10个月，多伦多仅售出714套新公寓，较去年同期下降61%，与2023年同期相比更是锐减86%。今年7月成为最惨淡的月份，全市仅成交54套。利率高企、价格下行预期以及移民政策收紧，共同导致投资者与自住买家选择驻足观望。
“定时短缺炸弹”：2027-2028年供应危机隐现
公寓项目从开工到交付通常需要3至5年。今日的开工荒，意味着2027至2028年将出现显着的供应断档。尽管目前GTHA地区仍有超过2.4万套新建未售单元，且未来两年将有约3.5万套在建项目交付，但之后的供应管道已几乎干涸。专家警告，届时库存枯竭或引发买家与租客间的激烈竞争，从而推高居住成本。
“高杠杆模式的终结”：利率与成本压垮旧有逻辑
过去几十年，多伦多依赖“预售-融资-建设”的高层开发模式。投资者通过预售承担前期风险，并依赖低利率和持续上涨的租金与房价获利。然而，随着利率从不足2%飙升至4-5%，叠加建筑成本（高层建筑成本上涨76%）与市政开发费（一卧室公寓开发费从2013年的8300加元飙升至近5.3万加元）的暴涨，这一经济模型已然断裂。许多项目因无法达到银行要求的70%预售门槛而无法获得融资。
“项目大逃亡：取消、搁浅与转型求生”
市场压力下，大量项目被迫调整。据Urbanation报告，今年GTHA地区至少有18栋公寓楼、共4040套单元被取消；另有20个项目、4187套单元处于接管或搁置状态，面临取消风险。与此同时，部分项目正转向“专用租赁住房”建设。今年已有61个项目、共27320套单元从公寓申请转为租赁项目，主要得益于联邦政府的低息贷款、GST减免等激励政策。
“涟漪效应：财政、就业与长期能力的侵蚀”
建设冻结的影响远超楼市本身。多伦多市预计今年的开发费收入仅1.37亿加元，较过去十年平均水平骤降74，恐导致支持城市发展的基建项目被推迟或取消。同时，建筑业就业岗位自2023年底以来已减少3.46万个，行业失业率在今年4月达到10%。资深工人正在流失，当市场复苏时，行业或面临“无人可用”的产能困境。此次公寓建设“冰封”是利率、成本、政策与市场信心多重因素叠加的结果。短期内，转向租赁建设能在一定程度上缓解供应压力，但无法完全弥补产权住房的供应缺口。市场复苏有赖于利率环境的改善、开发成本的合理化以及 buyer信心的重建。潜在买家和投资者应关注2026年后可能加剧的供需矛盾，并提前规划。
数据来源：
https://www.torontotoday.ca/local/city-hall/toronto-condo-boom-bust-housing-crisis-pre-construction-slump-11625707