投資者影響力遠超想象

加拿大房地產投資熱度並未因高利率降溫，反而出現令人震驚的結構性變化。根據加拿大統計局（StatCan）住房統計項目（CHSP）最新發布的數據，2023 年新增房產權利中，有高達 72.5% 由投資者拿下。簡單講：每新增 10 名房產所有者，就有超過 7 位是投資者，而非自住買家。這意味著普通家庭在市場中的議價地位

與競爭能力，正被快速侵蝕。

為何投資者影響力如此巨大？“邊際買家”效應解釋一切投資者數量未必占大多數，但在價格形成上卻扮演關鍵角色。所謂邊際買家，是願意“無論如何都要成交”的那類買家，他們的報價直接拉高市場基準價。投資者正是典型的邊際買家：他們買的是回報，而不是居所，在預期上漲時願意付出更高價格，使得租金、售價同步面臨壓力。這種對價格的推升效應，已經在多倫多、溫哥華等地表現得淋漓盡致。

安省最誇張！新增 10 名業主中有 8.4 名是投資者

安省有超過 1/5（21.7%）的房產由投資者持有，但在 2023 年新增房產所有權中，他們卻占比超過 4/5。這一反差顯示投資者力量遠超市場直覺。

投資者占總房產比例也在飆升

在 5 個省合計 719 萬套房產中，投資者占比已達 25.5%。有趣的是，越是房價高、經濟結構單一的省份，投資者占比越高：換句話說，一些省份整體已被投資者“買滿”，增長速度自然放緩，而安省的投資者正在快速擴張。

為何這是一顆“係統性風險炸彈”？

如果大量房產由投資者持有，會出現幾種風險：

1. 投資者集中在高位買入，回調影響更大

許多投資者購買時間集中在 2021–2023 年的高位，當市場調整時，他們將面臨巨大虧損風險。

2. 政策傾向保護投資者，風險轉嫁給年輕家庭

當市場下行，政府往往會推出刺激需求的政策來維穩財務風險，而這類政策的效果往往是投資者風險減少，首次購房者被迫在高位接盤，長期而言，會削弱年輕人的資產積累能力。

3. 生產力被吸走，經濟結構畸形

加拿大過度依賴住房投資，而非產出增長，這導致經濟創新不足，勞動力在房價壓力下流動性下降，國家競爭力被削弱。這不是一個短期現象，而是正在重塑加拿大房地產格局的長期趨勢。

來源：

https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-investors-captured-nearly-75-of-ownership-growth/