加拿大樓市正處在一個罕見的關鍵時刻——不僅僅是經濟周期的拐點，更可能是一個長達 60 年結構周期的轉折點。最新數據顯示：公共交通收入恢複了，但人卻沒有回來，而這背後牽動的，正是加拿大房地產價值體係最核心的一環：交通與居住模式的根本關係。在房價高速飆升、居住成本失衡、人口結構轉變的背景下，這個曾經支撐城市價值的“黃金邏輯”，正在悄悄鬆動。
公共交通回暖？隻是假象
加拿大城市交通機構 2025 年 9 月的收入達到 3.53 億加元，幾乎回到 2019 年疫情前水平。然而乘客量卻隻有 1.345 億人次，比疫情前 仍少 18%。
人口呢？
2019–2025 年，加拿大新增了 385 萬人。按正常情況，這應帶來數千萬級的新增乘客量，但現實卻是：人更多了，坐車的卻更少了。
這意味著什麼？
並不是“交通不夠方便”或“服務質量下降”，而是城市的居住結構變了。
為什麼公共交通突然“不香了”？
1. 房價把核心使用者“擠出去”
靠近地鐵、輕軌的房價漲幅遠超城市平均水平，原本最依賴公共交通的中低收入群體被迫遷往遠郊或更便宜的省份（如大量年輕人遷往阿省）。
結果是：能 afford 核心區房價的人，不是公共交通的核心用戶。
高收入者的時間成本更高，傾向於開車、打車、Door-to-door 的方式來節省通勤時間。
2. 房價越高，交通價值越“失真”
交通溢價（Transit Premium）原本基於經濟學中的“時間價值”。但當房價漲到一定程度後，這個溢價不再合理。
英國研究顯示：新地鐵開通後，房價隻會提前上漲一次，然後停滯長達 15 年。
加拿大過去十年的快速升值，讓交通溢價面臨同樣的“透支”風險。
三大經濟周期正在同時拐頭
加拿大房地產正在經曆罕見的“三周期疊加”：
① 10 年周期：信貸收緊 → 房價下行壓力增大
• 通脹仍高
• 破產率上升
• 居民負債壓力持續
這些都暗示短期房地產仍在下行階段。
② 30 年世代周期：主力購房群體正在老化
千禧一代已從“剛需與租客”進入“換房、育兒、郊區化”階段，對交通依賴下降，居住偏好改變。
③ 60 年結構周期：城市模式、交通工具、價值邏輯正在重寫
曆史上每個長周期都會伴隨城市機能變化：
• 汽車時代
• 地鐵時代
• 互聯網與遠程時代
• AI 驅動的城市再定位
當城市邏輯發生變化時，以往的價值錨點（如交通）可能不再穩定。這就是為什麼“交通溢價”正在失效的風險越來越高。
當“交通不再是核心價值” 會發生什麼？
這對房地產來說將是重大轉折。
1. 交通沿線的高溢價區可能出現價值重估：不是暴跌，而是 增長停滯 + 溢價收縮。
2. 遠郊與外省城市仍將繼續吸引年輕家庭：因為居住成本差距過大，即使增加通勤時間也合理。
3. 公共交通未來可能進入“財政壓力期”：收入靠漲價維持，但核心客群萎縮，一旦財政補貼減少，服務質量可能進入“惡性循環”。
人口結構在變、通勤模式在變、交通使用者的經濟基礎也在變。過去 20 年推動大城市房價上漲的“地鐵紅利”、“交通溢價”，正在經曆一場深刻的考驗。
來源：
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-nears-end-of-60-year-cycle-transit-use-is-the-risk-sign/