加拿大楼市正处在一个罕见的关键时刻——不仅仅是经济周期的拐点，更可能是一个长达 60 年结构周期的转折点。最新数据显示：公共交通收入恢复了，但人却没有回来，而这背后牵动的，正是加拿大房地产价值体系最核心的一环：交通与居住模式的根本关系。在房价高速飙升、居住成本失衡、人口结构转变的背景下，这个曾经支撑城市价值的“黄金逻辑”，正在悄悄松动。
公共交通回暖？只是假象
加拿大城市交通机构 2025 年 9 月的收入达到 3.53 亿加元，几乎回到 2019 年疫情前水平。然而乘客量却只有 1.345 亿人次，比疫情前 仍少 18%。
人口呢？
2019–2025 年，加拿大新增了 385 万人。按正常情况，这应带来数千万级的新增乘客量，但现实却是：人更多了，坐车的却更少了。
这意味着什么？
并不是“交通不够方便”或“服务质量下降”，而是城市的居住结构变了。
为什么公共交通突然“不香了”？
1. 房价把核心使用者“挤出去”
靠近地铁、轻轨的房价涨幅远超城市平均水平，原本最依赖公共交通的中低收入群体被迫迁往远郊或更便宜的省份（如大量年轻人迁往阿省）。
结果是：能 afford 核心区房价的人，不是公共交通的核心用户。
高收入者的时间成本更高，倾向于开车、打车、Door-to-door 的方式来节省通勤时间。
2. 房价越高，交通价值越“失真”
交通溢价（Transit Premium）原本基于经济学中的“时间价值”。但当房价涨到一定程度后，这个溢价不再合理。
英国研究显示：新地铁开通后，房价只会提前上涨一次，然后停滞长达 15 年。
加拿大过去十年的快速升值，让交通溢价面临同样的“透支”风险。
三大经济周期正在同时拐头
加拿大房地产正在经历罕见的“三周期叠加”：
① 10 年周期：信贷收紧 → 房价下行压力增大
• 通胀仍高
• 破产率上升
• 居民负债压力持续
这些都暗示短期房地产仍在下行阶段。
② 30 年世代周期：主力购房群体正在老化
千禧一代已从“刚需与租客”进入“换房、育儿、郊区化”阶段，对交通依赖下降，居住偏好改变。
③ 60 年结构周期：城市模式、交通工具、价值逻辑正在重写
历史上每个长周期都会伴随城市机能变化：
• 汽车时代
• 地铁时代
• 互联网与远程时代
• AI 驱动的城市再定位
当城市逻辑发生变化时，以往的价值锚点（如交通）可能不再稳定。这就是为什么“交通溢价”正在失效的风险越来越高。
当“交通不再是核心价值” 会发生什么？
这对房地产来说将是重大转折。
1. 交通沿线的高溢价区可能出现价值重估：不是暴跌，而是 增长停滞 + 溢价收缩。
2. 远郊与外省城市仍将继续吸引年轻家庭：因为居住成本差距过大，即使增加通勤时间也合理。
3. 公共交通未来可能进入“财政压力期”：收入靠涨价维持，但核心客群萎缩，一旦财政补贴减少，服务质量可能进入“恶性循环”。
人口结构在变、通勤模式在变、交通使用者的经济基础也在变。过去 20 年推动大城市房价上涨的“地铁红利”、“交通溢价”，正在经历一场深刻的考验。
来源：
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-nears-end-of-60-year-cycle-transit-use-is-the-risk-sign/