“大多倫多地區的公寓市場已被打到跪地，但絕非被徹底擊倒。”CIBC副首席經濟學家本傑明·塔爾（Benjamin Tal）與Urbanation總裁肖恩·希爾德布蘭德（Shaun Hildebrand）在一份最新聯合報告中指出，盡管公寓銷售量已跌至上世紀90年代水平，但市場遠未崩潰，長期來看公寓仍是加拿大住房市場中不可或缺的一環。

市場深度調整：銷量銳減與價格下探

報告承認，過去幾年公寓市場陷入低迷，“年銷售量超過兩萬套的時代已成過去”，但強調與90年代的深度衰退不同，當時安省失業率高達11%，而目前僅為7.8%。這意味著當前環境雖艱難，卻並非災難性崩潰。

數據顯示，公寓價格自2022年高點下跌約19%，利率自去年6月以來累計下調250個基點，加上聯邦政府今年7月推出的首置30年保險按揭政策，讓公寓的可負擔性回到2021年以來的最佳水平。2025年上半年，售價低於50萬加元的公寓銷量同比激增47%，創四年新高，主要由私募股權基金批量收購未售單元所推動，但隨著環境改善，散戶投資者也預計會跟進。

投資者回歸仍需條件

目前，樓花溢價已從疫情高點下降40%至18%，接近疫情前水平。但要恢複投資吸引力，還需降至10%以下。這不僅取決於價格進一步下跌5%至7%、央行繼續降息，也需要政府降低開發費用，幫助建築商緩解高企的建設成本。

與此同時，公寓開工量已出現“斷崖式下跌”，2025年竣工量達到頂峰後，預計2026年交付量將跌至數十年來的最低水平。“這不是預測，而是現實，”報告直言，“今天不開工的項目，未來就不會交付。”隨著新供應枯竭、庫存逐漸消化、人口增長持續，供需關係預計將在未來幾年發生逆轉，租金上漲將再次推動投資價值回升。

從投機到自住：市場重塑

不過，塔爾與希爾德布蘭德警告，以目前條件計算，要讓樓花在交付後實現盈利，租金需上漲55%，這幾乎不可能。因此，短期內市場難以吸引“快進快出”的投機者。真正會回歸的是傳統的長期持有型投資者，以及更多真實的自住買家。

這也將推動行業從根本上進行轉型。過去幾年，開發商追求項目規模膨脹、單元面積縮小的趨勢將告終。未來的公寓建設將重新聚焦設計與宜居性，回歸最終用戶導向。

塔爾與希爾德布蘭德總結稱：“公寓市場正經曆一場痛苦卻必要的重組。它將從過度依賴投機投資者，轉向由自住需求驅動的結構性複興。這不僅需要價格和利率的進一步調整，也需要行業在設計、融資和建造模式上的全面革新。”