“大多伦多地区的公寓市场已被打到跪地，但绝非被彻底击倒。”CIBC副首席经济学家本杰明·塔尔（Benjamin Tal）与Urbanation总裁肖恩·希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）在一份最新联合报告中指出，尽管公寓销售量已跌至上世纪90年代水平，但市场远未崩溃，长期来看公寓仍是加拿大住房市场中不可或缺的一环。

市场深度调整：销量锐减与价格下探

报告承认，过去几年公寓市场陷入低迷，“年销售量超过两万套的时代已成过去”，但强调与90年代的深度衰退不同，当时安省失业率高达11%，而目前仅为7.8%。这意味着当前环境虽艰难，却并非灾难性崩溃。

数据显示，公寓价格自2022年高点下跌约19%，利率自去年6月以来累计下调250个基点，加上联邦政府今年7月推出的首置30年保险按揭政策，让公寓的可负担性回到2021年以来的最佳水平。2025年上半年，售价低于50万加元的公寓销量同比激增47%，创四年新高，主要由私募股权基金批量收购未售单元所推动，但随着环境改善，散户投资者也预计会跟进。

投资者回归仍需条件

目前，楼花溢价已从疫情高点下降40%至18%，接近疫情前水平。但要恢复投资吸引力，还需降至10%以下。这不仅取决于价格进一步下跌5%至7%、央行继续降息，也需要政府降低开发费用，帮助建筑商缓解高企的建设成本。

与此同时，公寓开工量已出现“断崖式下跌”，2025年竣工量达到顶峰后，预计2026年交付量将跌至数十年来的最低水平。“这不是预测，而是现实，”报告直言，“今天不开工的项目，未来就不会交付。”随着新供应枯竭、库存逐渐消化、人口增长持续，供需关系预计将在未来几年发生逆转，租金上涨将再次推动投资价值回升。

从投机到自住：市场重塑

不过，塔尔与希尔德布兰德警告，以目前条件计算，要让楼花在交付后实现盈利，租金需上涨55%，这几乎不可能。因此，短期内市场难以吸引“快进快出”的投机者。真正会回归的是传统的长期持有型投资者，以及更多真实的自住买家。

这也将推动行业从根本上进行转型。过去几年，开发商追求项目规模膨胀、单元面积缩小的趋势将告终。未来的公寓建设将重新聚焦设计与宜居性，回归最终用户导向。

塔尔与希尔德布兰德总结称：“公寓市场正经历一场痛苦却必要的重组。它将从过度依赖投机投资者，转向由自住需求驱动的结构性复兴。这不仅需要价格和利率的进一步调整，也需要行业在设计、融资和建造模式上的全面革新。”