2025年，温哥华有高达609亿加元的房产是免交地税的。这一规模大约占全市评估总值的12%，对应的“少收税款”高达3.35亿加元。听起来像是政府“少收钱”，但问题是——这笔钱并不会凭空消失。
免税的不只是政府机构，还有学校、医院和教堂
这些免税房产，并不是某一类单一资产，而是覆盖了多个公共和非营利领域。比如：学校、大学等教育机构 、医院及卫生机构 、各级政府及其机构资产 、宗教场所（如教堂） 、一些慈善机构及紧急避难设施 。这些免税安排大多来自法律规定，属于“法定免税”。也就是说，只要符合条件，政府必须给予免税待遇，而不是临时决定。
此外，还有一部分是“酌情免税”，由市议会通过政策决定，例如特定社会住房或历史建筑项目。
账面少收的钱，其实会被“转嫁”出去
报告中一个非常关键的点是：这些免税带来的税收缺口，并不会由政府自行承担，而是会“重新分摊”给其他纳税人。
换句话说，如果某些物业不交税，那么剩下的居民和商业地产，就需要承担更高比例的税负来填补这部分空缺。虽然政府会收到一部分“代缴款”（payments-in-lieu），大约3480万加元，但相比3.35亿的总缺口，这只是一个小部分补偿。
城市自己也“免税”，但用另一种方式平衡
有意思的是，温哥华市政府自己也拥有大量免税物业，很多还出租给商业租户使用。
为了避免不公平竞争，市府采取了一种“变相征税”的方式：通过提高租金，把原本应缴的地税成本“算进租约里”，让租户承担类似税负。
这其实是一种折中机制——既保持法律上的免税身份，又尽量维持市场公平。
社会住房也免税，但争议也在这里出现
报告中特别提到，2025年有141处“支持性住房”（supportive housing）完全免税。这类住房通常服务于低收入或特殊需求群体，本身具有明显的社会意义。
但与此同时，报告也指出，这相当于城市在土地和资金支持之外，又额外提供了一种“隐性补贴”。而这部分成本，同样是由其他纳税人分担。
历史遗留政策，让一部分物业一直“享受特权”
还有一些免税安排，来自几十年前的政策。例如早在1970年代之前，一批老年人住房项目就已经获得免税资格，并通过后续政策被“保留下来”。
虽然数量在逐年减少，但到2025年仍有35处此类物业继续享受这一待遇。这类历史延续的政策，也让整个免税体系变得更加复杂。
说到底，这是一个“公共利益 vs 税负公平”的问题
从一方面看，教育、医疗、慈善等机构免税，有其合理性——这些服务本身就在回馈社会。但从另一方面看，当免税规模达到数百亿级别时，普通纳税人承担的压力也会明显增加。
因此，这个问题的核心并不是“该不该免税”，而是免多少才合理？谁来为这些公共利益买单？随着城市成本不断上升，这类讨论很可能会越来越频繁。
来源：
https://www.biv.com/news/economy-law-politics/vancouver-properties-totalling-609b-in-value-exempt-from-property-taxes-in-2025-12121715