2025 年即将收官，加拿大房地产市场也交出了一份并不轻松的“年终成绩单”。在高利率、成交低迷与观望情绪交织之下，全国房价走势明显分化：一边是核心城市持续回调，另一边却有地区逆势上涨，市场正在悄然“换剧本”。
秋季市场几乎“熄火”，买家集体观望
多位业内分析人士指出，今年下半年市场几乎没有明显起色。自 7 月以来，全国成交量基本停滞，11 月甚至再度回落。在挂牌量不断增加的背景下，买家选择继续观望，卖家被迫让价，成为多数市场的真实写照。过去四个月，全国综合房价指数累计下跌，年同比降幅已接近 4%。
跌幅排行榜出炉，大多地区“领跌全国”
从全年表现来看，加拿大主要城市中，仅约三分之一实现房价上涨。过去 10 个月里，超过一半的核心市场基准房价出现回落。其中，大多地区跌幅最为明显，年内房价下滑超过一成，成为全国跌幅最大的市场；而大温地区同样承压，全年跌幅超过 5%，但仍未跌入“最惨”行列。相比之下，部分中小城市调整幅度相对温和。
意外的是：有人在跌，有人却在涨
在多数人印象中承压明显的市场之外，魁北克省却成为少数亮点。年内房价不降反升，涨幅达到两位数。蒙特利尔同样录得上涨，草原省份的个别城市也出现小幅回升。这种“冷热并存”的局面，让全国房市呈现出明显的结构性分化。
房价背后，是越来越重的家庭债务
房价变化并非孤立存在。最新信贷数据显示，房租水平较高的城市，往往也是居民债务增长最快的地区。大温地区的非房贷债务规模位居全国前列，多伦多紧随其后。债务持续攀升，不仅压低了居民信用评分，也直接限制了购房者的贷款能力，进一步抑制了需求释放。
利率已降，房市为何仍未反弹？
尽管央行已开启降息通道，但市场反应并不热烈。一方面，买家仍在等待更明确的降息信号；另一方面，主要城市的负担能力问题依然突出。同时，人口与移民增速放缓，也在削弱新增需求。业内普遍认为，利率下降确实能带来边际改善，但难以立刻扭转整体趋势。
给买家和卖家的现实信号
对买家而言，当前市场提供了更大的议价空间，尤其是在经历明显调整的高价城市；但也需要权衡，若未来利率继续下行，竞争可能在 2026 年重新回温。对卖家来说，调整预期已成为共识。在下跌市场中，合理定价、加快成交，或许比“死扛价格”更现实。年终回看，2025 年的加拿大房市并非全面崩塌，而是正在经历一轮深度再平衡。跌的，是过去被推高的泡沫；留下的，是更真实的供需关系。对所有参与者来说，理解这一点，或许比预测短期涨跌更重要。
来源：financial post