加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）最新發布的報告顯示，大多倫多地區的公寓市場正在經曆價格下跌，跌幅速度與上世紀90年代初的樓市崩盤相似。然而，該機構也表示，當前的市場結構和製度環境與30多年前迥然不同，而且人口增長、移民增加，因此市場不太可能重演當年的長期低迷。

CMHC發布這份報告的時候，多倫多8月份的房屋銷售數據剛剛出爐。整個大多倫多地區僅售出300套新屋，比去年同期下降42%。在這300套新屋中，僅有118套為公寓或複式聯排別墅，其餘182套為單戶房屋，新公寓僅售出53套。

這個慘淡的景象，很容易讓人聯想到上世紀90年代，多倫多所經曆的房地產大蕭條。

然而CMHC在報告中表示，盡管現在大多倫多公寓房價的跌幅，同跌幅速度與上世紀90年代初的樓市崩盤相似，但是並不會重蹈當年的覆轍。

CMHC在報告中表示，近幾個季度多倫多公寓價格明顯走弱，但預計回調不會持續太久，數個季度後或將逐步回升。這與上世紀90年代形成鮮明對比。當時，房價下跌持續了七年之久，許多家庭陷入“負資產”狀態，銀行和開發商遭受沉重打擊，整個地區經濟也受到拖累。

據悉，在1990年代初，加拿大正經曆嚴重經濟衰退，高利率與高失業率疊加衝擊了住房市場。大多倫多地區此前的過度建設加劇了供過於求，公寓和獨立屋價格雙雙下挫。據統計，1990年至1996年間，GTA平均房價累計下跌超過25%。當時不少業主發現房屋市值遠低於未償還貸款餘額，不得不被迫拋售甚至止贖。

金融機構也因貸款違約和房地產項目爛尾而承壓，開發商手中的庫存成堆。大量尚未售出的公寓和空置寫字樓成為城市天際線上的“爛尾景觀”，讓那一代多倫多人至今心有餘悸。

CMHC在最新分析中強調，如今的經濟和製度環境與90年代大不相同。首先，加拿大經濟更加多元化和穩定，就業結構更健康，不再像當年那樣依賴少數行業。其次，2008年金融危機後逐步收緊的貸款規定，包括抵押貸款壓力測試，使購房者承受更嚴格的審查，減少了無力還貸的風險。

此外，銀行對新建公寓項目要求更高的預售比例，確保開發商在動工前就鎖定足夠買家。這一製度在當年並不完善，曾導致市場被大量投機性建設拖垮。

最關鍵的差別在於供需格局。與上一次市場大幅低迷時期投機性過度建設導致住房過剩不同，當前市場住房短缺是一個重要因素。現在人口增長、移民增加以及土地開發限製，使住房短缺成為支撐市場的重要因素。

CMHC警告，雖然短期內市場仍會承壓，但近期公寓開工量銳減，預計到2026年後才會有少量新單位入市，這將幫助市場逐漸恢複平衡。整體而言，本輪回調的持續時間可能遠短於上世紀90年代的七年“寒冬”。

不過，CMHC同時提醒，利率政策、經濟增長速度以及移民需求的變化，仍可能影響市場的恢複力道。房價雖不太可能重演大幅崩盤，但買家和投資者仍需保持謹慎。

文章來源：https://www.thestar.com/business/greater-toronto-condo-downturn-not-likely-to-be-as-severe-as-early-90s-cmhc/article_e84c6ed2-cfe2-5311-9243-dee3669d66ca.html