加拿大統計局（StatCan）近日發布的一份關於機構投資者在租賃市場占比的報告，被經濟學家和評論人士批評為“嚴重脫離現實”。報告通過其自創的計算方法得出一個驚人結論：加拿大房地產市場可能是全球“競爭最完美”的行業之一。該結論隨即遭到強烈質疑，被指為“魯莽”且“比無用更糟糕”。


“完美競爭”的結論：用存量掩蓋了流量的真相

報告的核心數據源於Herfindahl-Hirschman指數（HHI），該指數通常用於衡量市場競爭程度。StatCan以物業的“評估價值”作為市場份額的替代指標，計算出多倫多和溫哥華的HHI指數僅為6.1，遠低於美國聯邦貿易委員會設定的1500分界線。報告據此認為市場“不存在集中度”，甚至稱得上“接近完美競爭”。

然而，批評者指出該方法存在致命缺陷。首先，報告使用“存量”（Stock）數據，即曆史上所有房產的總價值，這嚴重稀釋了機構投資者的影響力。當聚焦於“流量”（Flow）數據——即2011年後新建的租賃物業時，情況截然不同：在新不倫瑞克省和新斯科舍省，機構投資者所占評估價值高達61.5%和63.1%，這已構成事實上的“市場主導”。

其次，以評估價值替代實際單元數，導致統計結果嚴重失真。由於機構投資者往往持有價值較低的公寓單元，而散戶房東擁有價值更高的獨立屋，在評估價值維度上，機構的市場份額被人為“縮小”了，掩蓋了其在特定細分市場中的實際控製力。

邊際定價：少數交易決定了所有人的房價

StatCan的結論還忽視了一個關鍵概念：邊際定價（Marginal Pricing）。房價並非由所有存量業主決定，而是由市場上最新成交的那一小部分交易決定的。即使機構投資者在總存量中占比不高，隻要它們集中買入特定區域的新建公寓，其成交價就會成為周邊所有同類房產的“定價錨點”，從而推高整個社區的估值。

報告自己也承認，“在特定社區或特定類型的住宅中可能存在市場集中”，卻又以“整體不集中”的結論將其輕描淡寫地帶過。

苦果已現：年輕人被迫出走，住房夢碎

當政策製定者依據此類報告認為市場“健康”時，代價正由年輕一代承擔。在多倫多，超過19套出租單元中就有1套空置，但機構寧願空置也不願降價，與急需住房的年輕人進行一場“誰先扛不住”的博弈。結果顯而易見：越來越多的年輕人被迫離開多倫多，甚至離開加拿大。

StatCan的這份報告在方法論上“鑽了牛角尖”，卻在事實上忽略了當代年輕人所面臨的殘酷住房競爭。當統計結論與數百萬人的租房痛苦完全脫節時，這份報告提供的不是真相，而是一種危險的安慰劑——它讓決策者誤以為市場正在自動調節，而現實是，一場代際間的住房危機正在數據盲區中加速惡化。

來源：

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