近期，一筆針對安省某C21經紀公司的15萬加元罰款，再次把加拿大房地產領域的反洗錢（AML）監管推上風口浪尖。該處罰由加拿大金融交易與報告分析中心 FINTRAC 作出，目前相關公司已啟動上訴程序。這一事件迅速在行業內引發討論：監管當然重要，但現行框架是否把責任壓在了並不具備相應工具和權限的人身上？


反洗錢目標沒人反對，但執行方式出了偏差

房地產行業普遍支持打擊洗錢。一個透明、可信的住房市場，不僅關係到消費者信心，也直接影響經濟穩定與公共安全。問題不在於“要不要監管”，而在於“怎麼監管”。當前由Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada主導的AML體係，正越來越多地要求房地產經紀人承擔類似金融調查員的角色——而這並不是行業原本的職責定位。

在實踐中，經紀人被要求識別複雜的公司結構、拆解編號公司之間的層層關係、確認實際受益人身份、核查境外實體文件，甚至評估購房資金來源。這些任務往往涉及銀行記錄、跨境金融信息、法律文件以及專業審計能力。現實情況是，經紀人既沒有法律授權去調取這些資料，也缺乏對應的合規團隊與調查工具。

銀行能做的事，經紀人真的做得到嗎？

與之形成對比的是，銀行、貸款機構以及法律專業人士，本就運行在嚴格的金融監管體係之內。他們擁有合規部門、內部調查機製以及要求客戶提供文件的法定權力。從製度設計角度看，若要追溯資金來源或核實複雜股權結構，這些主體顯然更具條件。

房地產經紀的角色，本質上是交易協調者，而不是財務審計師，更不是執法機關的延伸。當監管要求超出其專業邊界時，結果未必是更有效的執法，反而可能演變成“合規表演”——大量精力花在文件細節與形式審核上，卻未必真正提升風險識別能力。

有沒有更務實的調整空間？

行業聲音認為，改革並不意味著削弱監管，而是重新分配責任。對於公司結構核查、受益所有人識別、資金來源審查等高度專業化事項，應更多交由金融機構與法律專業人士承擔。而經紀人則專注於其能夠合理掌控的環節，例如：核實個人身份、保存交易記錄、在交易過程中發現並報告真正可疑行為。

此外，執法重點也值得重新校準。當前部分合規壓力集中在文件填寫細節和程序性瑕疵上，而不是明確的犯罪風險指標。如果監管機構能提供更簡明的操作指引、統一模板，並區分行政性錯誤與故意違規，將有助於把資源集中在真正的高風險領域。

關鍵不是加碼，而是“對的人做對的事”

行業並未要求豁免AML義務，而是希望規則更貼近現實操作環境。若能由加拿大房地產協會、各省監管機構、行業理事會與大型經紀網絡共同參與審視現行框架，或許能在保持監管強度的同時，彌補結構性錯位。

打擊洗錢至關重要，但如果責任分配不合理，製度本身反而可能被削弱。真正有效的監管，不是不斷疊加義務，而是讓擁有權限、工具與信息渠道的一方承擔對應職責。對房地產行業而言，這場討論的核心並非逃避責任，而是如何讓規則既有力度，也有可執行性。

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https://realestatemagazine.ca/opinion-canadas-anti-money-laundering-rules-for-real-estate-need-a-practical-reset/