在經曆了 2025 年堪比疫情時期的市場波動後，加拿大房地產投資信托（REITs）被普遍認為正站在新一輪回報改善的起點上。根據最新發布的全球地產展望報告，加拿大 REITs 在 2026 年的表現被明顯看好，其中，老年人住房（Seniors Housing）被視為最具增長潛力的核心板塊。這一判斷背後，並不隻是利率周期變化，更反映出人口結構、供需失衡以及政策環境共同作用下的長期趨勢。
波動之後，地產基本面重新占上風
發布這份展望的 Hazelview Investments 指出，盡管 2025 年全球宏觀環境充滿不確定性，包括貿易摩擦與金融市場劇烈震蕩，但隨著央行進入降息周期、地產基本面改善，全球 REITs 在去年下半年逐步修複回報。進入 2026 年，這種趨勢被認為將進一步強化。報告認為，新建供應持續下降，而需求保持韌性，使現有物業持有者的議價能力顯著增強，並為租金增長與盈利擴張提供支撐。
加拿大 REITs 跑贏全球，分紅優勢突出
在全球範圍內對比，加拿大 REITs 的表現尤為亮眼。報告顯示，加拿大 REITs 去年整體回報率達到 11.8%，明顯跑贏全球基準指數，其中養老地產貢獻尤為突出。Hazelview 管理合夥人兼投資組合經理 Sam Sahn 指出，加拿大 REITs 的平均分紅收益率約為 4.6%，處於全球高位，這一特征對追求穩定現金流的投資者具有持續吸引力。他同時強調，當前加拿大 REITs 的估值仍低於其內在價值判斷，加之資產類型多樣、流動性高，使其在不確定環境中更具配置優勢。
養老地產：供需失衡正在放大回報
在所有細分領域中，養老地產被視為 2026 年最具結構性優勢的板塊。報告指出，加拿大老年住房市場正面臨一種“持續性的供需失衡”。一方面，加拿大 80 歲以上人口預計在未來二十年內增長近 5%；另一方面，新建養老項目的開工數量卻接近曆史低位。這種錯配，直接推高了入住率與租金水平。報告中特別提到，養老社區運營商 Chartwell Retirement Residences 去年為投資者帶來了約 37.8% 的回報，成為板塊中的代表性案例。
盈利邏輯清晰，但爭議也在累積
然而，養老地產的高盈利性，也正在引發越來越多的社會討論。滑鐵盧大學規劃學院教授 Martine August 指出，近年來養老住宅的私有化，本質上是對公共長期護理體係“能力缺口”的市場回應。在現行製度下，隻有護理需求極高的老人才能進入政府補貼的長期護理機構，其餘人群被迫轉向市場化養老社區。這使養老地產具備了一個極為穩定、且隨年齡增長不斷擴展服務空間的盈利模型。但她同時警告，當養老住房被金融化，企業目標自然是最大化收入、最小化成本，而護理質量往往首當其衝。護理人員結構、勞動力成本的壓縮，可能直接影響老年人的生活質量。
公共政策的另一面
加拿大另類政策研究中心的政治經濟學家 Ricardo Tranjan 進一步指出，REITs 的高回報本身，恰恰反映出當前住房與養老政策的結構性矛盾。在他看來，公共討論長期將焦點放在“增加供應”上，卻忽視了租金管製和非市場住房的作用。當供應周期進入下行階段，租金上漲幾乎成為必然，而資本則在這一過程中持續獲利。他認為，如果住房與養老必須以盈利為前提，所謂“可負擔性”最終隻會成為一個不斷被稀釋的概念。站在 2026 年的門口，加拿大 REITs，尤其是養老地產，正同時站在資本市場的聚光燈與社會爭議的交彙點。一邊是被看好的回報前景，另一邊是對公共責任與金融邏輯的持續質疑。這條增長路徑，究竟是穩健機會，還是長期隱憂，或許才剛剛開始顯現。
來源：https://www.thestar.com/real-estate/canadian-reits-set-for-better-real-estate-returns-in-2026-especially-in-seniors-housing/article_3f2d1655-5b60-4ab4-8ef5-b694956422a0.html