加拿大房地產市場正在出現一個越來越清晰的分裂局面，一邊是辦公樓市場逐步複蘇，另一邊卻是公寓市場持續承壓，同一時間、同一國家，卻呈現出截然不同的走勢。
辦公室市場回暖，重返實體辦公成關鍵推手
隨著各級政府和大型企業陸續要求員工回到辦公室，全加拿大的辦公樓市場終於出現久違的回暖跡象。根據商業地產機構 Colliers Canada 的數據，2025 年第四季度成為過去兩年中辦公空間吸納表現最強的一季，結束了長期低迷狀態。
全國範圍內，辦公樓空置率在 2025 年底降至 18%，較一年前的 18.7% 略有改善，而多倫多市中心的變化更為明顯，空置率下降接近 3 個百分點，成為全國複蘇最突出的核心區域。
業內認為，這一變化並非短期反彈，而是結構性回歸。疫情期間大量企業縮減辦公面積或放棄續租，但隨著實體協作、管理效率與企業文化的重要性重新被強調，加之幾乎沒有新增辦公樓供應，市場正在逐步恢複供需平衡。
沒有新樓可建，反而成了辦公市場的“支撐力”
分析人士指出，辦公樓市場回暖還有一個關鍵原因在於供應端幾乎停滯。過去幾年，全國範圍內極少有新的大型辦公項目落地，在需求逐漸回歸的背景下，這種“零新增”反而為市場提供了穩定支撐。
在政府、銀行、科技等行業率先執行返崗政策後，企業發現原有辦公面積已經不足，不得不重新回到市場尋找空間，這也解釋了為何吸納主要集中在核心城市、優質地段和甲級寫字樓。
公寓市場承壓，2026 年仍難言輕鬆
與辦公市場形成鮮明對比的是公寓市場的持續下行。業內人士普遍認為，公寓板塊尚未真正走出調整周期，2026 年仍將面臨壓力，尤其是在投資需求占比較高的城市。
以大溫哥華地區為例，公寓價格同比下跌約 5.3%，成交量與價格雙雙走弱，反映出需求端明顯降溫。雖然部分市場開始出現“接近底部”的信號，但整體環境依然複雜，短期內難以出現強勁反彈。
移民政策收緊，需求端出現結構性缺口
公寓市場疲軟的核心原因，離不開移民政策變化。自 2024 年底起，加拿大聯邦政府明顯收緊非永久居民、留學生與臨時工規模，以緩解就業、醫療與住房壓力，這一調整直接削弱了公寓市場最重要的新增需求來源。
隨著人口增長放緩，過去依賴租賃和投資邏輯支撐的公寓市場失去了關鍵動力，需求下降的影響正在逐步顯現，並預計將在 2026 年繼續發酵。
一冷一熱，房地產正在重回“分市場時代”
當前的加拿大房地產，不再是整體同漲同跌的單一市場，而是明顯進入“分賽道運行”的階段。辦公樓正在修複疫情帶來的斷層，而公寓則在消化人口、利率與政策變化的綜合衝擊。
在這種背景下，市場的核心不再是“房地產會不會回暖”，而是哪個板塊、在哪個城市、由什麼需求支撐。未來一段時間，加拿大房地產的分化趨勢，可能比漲跌本身更值得關注。
來源：
https://www.ctvnews.ca/business/article/real-estate-split-a-tale-of-two-markets-in-canada/