投資熱潮升溫：2025成交額飆至24億，明年還將更強

在全國範圍內，養老地產正成為資本競相追逐的熱門賽道。隨著人口老齡化提速、優質養老社區供給不足，行業盈利能力明顯走強，吸引越來越多機構與私人資本入局。

2025年全加養老地產交易額已達到約 24億加元（不含節假日前後交易），成為近年來表現最強的一年之一。更重要的是，一宗規模高達 46億加元 的超大型交易將於2026年一季度完成交割——安省教師退休基金出售 Amica Senior Lifestyles 資產包給國際養老REIT巨頭 Welltower，該交易被稱為加拿大養老地產史上最大宗並購案。


需求爆發在即：首批“嬰兒潮80歲人群”即將來臨

推動這一輪投資熱潮的核心邏輯很簡單——需求暴增，供應嚴重不足。

2026年，第一批嬰兒潮一代將步入80歲高齡階段，對高品質、帶護理服務的養老社區需求將快速上升。然而，新開發項目建設速度遠遠跟不上人口結構變化，市場呈現明顯“僧多粥少”格局。

“這是非常典型的供需錯配。” Newmark團隊指出，養老地產已經進入“需求確定性強、供給跟不上”的階段。目前，Newmark正為一宗優質資產包——Christenson Portfolio養老社區組合 尋找買家。該組合共有 9處項目、1,127套退休公寓，約七成為私人付費，三成來自政府資助收入，同時還包含多塊可增值開發用地。

項目雖曾進入債權保護程序，但物業本身定位為 A級養老社區，預計將吸引REIT基金與大型私募投資者激烈競爭。團隊透露，目前已收到來自全國多地的大量投資意向，市場反應“非常熱烈”。

盈利能力大幅提升：入住率逼近曆史高位

2025年加拿大養老地產平均入住率已回升至 93%，多數運營方收入與淨運營收益顯著增長；預計到2026年，入住率將進一步升至 95%。分析指出，疫情時期的運營成本壓力已明顯緩解，而現金流恢複與資產穩定性增強，使養老地產成為 回報穩、波動低、抗周期性強 的資產類別之一。目前入局資金既包括大型機構投資者，也包括數量快速增長的高淨值私人資本，可見市場信心持續增強。

新建項目嚴重不足：一邊“投資熱”，一邊“供應荒”

盡管市場需求迅速擴大，但新開發養老社區的建設速度明顯滯後，目前每年新增量僅占總庫存的 約1%，而一部分老舊項目還在持續退出市場。未來10年，加拿大 75歲以上人口將增加170萬人，養老床位缺口或進一步擴大。業內人士指出，越來越多開發商正將停滯的公寓或出租住宅項目，改作養老社區用途，但節奏仍遠遠趕不上需求增長速度。

“向高品質集中”：居民與資本共同選擇更優項目

隨著家庭與老人對照護質量要求提升，市場正明顯向 全生命周期照護、可持續居住的高品質養老社區 集中。越來越多家庭希望老人能夠“在一個社區終老”，避免因健康狀況變化被迫搬遷。這意味著，未來更具醫療配套、護理梯度和服務能力的項目，將獲得更高溢價與更強吸引力。

來源：

https://renx.ca/big-year-seniors-housing-premium-1100-portfolio-for-sale-alberta