一、市場概覽
2025年12月，卡爾加裏房地產市場延續季節性調整趨勢，成交量與掛牌量持續環比回落，市場進一步向買方傾斜。全市共成交1,126套，環比下降27.5%（較11月），同比下降14.6%；新增掛牌1,219套，環比銳減45.8%，同比微降1.5%。庫存水平保持高位，達3,860套，同比增長28.9%，但環比下降30.8%，反映年末季節性清庫特征。整體MOI（月度庫存）為3.43個月，較去年同期顯著上升（+50.9%），市場持續朝買方市場方向發展。基準價格承壓下行，綜合基準價同比下降4.7%，市場在供應壓力與需求放緩中尋求新的平衡點。
二、核心數據一覽
核心數據解讀：
1.市場呈現“量縮價穩，供應增”的平衡特征
成交量顯著收縮：銷量同比 14.57%，顯示購房需求有所降溫，與全年銷量回落趨勢一致。
供應持續增加：新掛牌雖微降（ 1.53%），但活躍庫存同比大增28.92%，反映賣方放盤意願仍強，市場可選擇房源明顯增多。
供需關係轉向平衡：庫存月數（MOI）升至 3.43個月（同比+50.91%），已進入平衡市場區間（傳統上2 4個月為平衡市場），買方議價空間提升。
2.價格出現結構性分化，整體抗跌性仍存
基準價同比回落（ 4.71%），主要受公寓及部分供應過剩區域（如東北區）價格回調拖累。
中位數價格仍微漲（+0.62%），且平均售價小幅上升（+0.34%），說明中高價房源交易仍具韌性，尤其是獨立屋與半獨立屋市場支撐了整體均價。
售掛比（97.12%）保持高位，雖同比略降，但顯示成交價仍接近掛牌價，市場並未出現大幅折價。
3.交易節奏放緩，市場趨於理性
平均掛牌天數延長至53天（同比+22.40%），反映買家決策周期拉長，不再急於追價。
售新比（SNLR）降至92.37%，仍高於長期平衡水平（通常60 70%為平衡），但已從去年同期的過熱狀態回落，說明新增供應消化速度放緩。
三、各房型市場表現深度分析
分析要點：
1.獨立屋市場：成交量跌幅最小（-4%），售新比仍高於100%（105%），表明市場仍偏向賣方。基準價僅微跌3%，展現出核心資產韌性。
2.公寓市場：面臨最大壓力，售新比僅為77%，庫存月數達4.55個月，已明確進入買方市場。基準價同比下跌7%，為各房型中跌幅最大。
3.半獨立屋市場：庫存激增55%（增幅最大），但價格僅微跌2%，可能成為部分買家從獨立屋市場外溢的“折中選擇”。
4.鎮屋市場：新掛牌量銳減16%，但成交量下滑更多（-25%），導致庫存累積，價格調整明顯（-6%）。
四、區域數據分析
1. 區域價格表現特征分析
上漲區域（3個）：
市中心：+4.7%領漲，核心地段價值凸顯
西區：+3.7%，高價區域仍具吸引力
西北區：+0.7%，微幅上漲顯示抗跌性
下跌區域（5個）：
東北區：-8.3%，調整最深，反映前期過熱
東區：-7.8%，可負擔區域價格敏感度高
北區：-6.8%，新建項目集中，競爭激烈
東南區：-4.9%，調整幅度適中
南區：-4.3%，相對穩健的下跌
2. 區域分化格局
東西分化明顯：西部區域（西區、西北區）整體表現優於東部區域（東區、東北區）
核心邊緣差異大：市中心抗跌性強，外圍區域調整顯著
價格梯度與調整幅度相關：價格越低區域調整幅度越大（除市中心外）
3. 各區供需狀況分析
市中心：庫存月數約2.8-3.2個月，供需最緊張
西區/西北區：庫存相對健康，支撐價格上漲
東北區/北區：庫存壓力最大，特別是新建項目集中區域
東區：可負擔性需求穩定，但供應增長導致價格調整
五、總結與展望
總結： 2025年12月，卡爾加裏房地產市場在季節性回調中繼續呈現“量縮價調”特征。市場正從“全面上漲”過渡到“結構性分化”，具體表現在：
房型分化：獨立屋展現韌性，公寓市場明確轉向買方市場
區域分化：市中心、西區、西北區價格上漲，東部區域普遍下跌
供需重構：庫存壓力全面上升，但不同房型和區域差異顯著
展望：
短期（2026年第一季度）：市場將繼續消化庫存，價格調整可能持續，尤其是公寓、鎮屋及東北區等供應過剩區域。春季銷售旺季的表現將是關鍵風向標。
中長期：市場健康度將逐步提升。價格調整後的可負擔住房可能吸引新的買家入場。獨立屋市場及核心區域（市中心、西區）預計將繼續充當市場穩定器。
區域發展：市中心及西區等核心區域預計將保持相對強勢，而東北區等供應過剩區域仍需較長時間消化庫存。
六、投資與自住策略：
買家：公寓市場議價空間最大；獨立屋選擇增多但競爭仍存；可關注東區等調整較深的價值窪地
賣家：需根據房產類型和所在區域調整定價策略，適應更長的銷售周期
投資者：需謹慎評估東北區等供應過剩區域的風險，關注市中心和西區的長期價值數據來源：CREB®（卡爾加裏房地產委員會）2025年12月月度統計報告。
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