市場總體摘要
2025年11月，GTA 房地產市場延續“成交回落、價格承壓、庫存高位”的結構性格局。全區共成交 5,010 套（環比 -18.4%，同比 -15.8%），平均售價 $1,039,458（環比 -1.4%，同比 -6.4%），價格仍處於緩慢下行區間。
掛牌端方面，新上市 11,134
套（環比 -30.7%，同比 -4.0%），活躍房源增至
24,549 套（環比 -11.7%，同比
+16.8%），庫存繼續處於過去數年高位。整體 MOI（月庫存）為 4.8，繼續維持在買方市場區間，顯示買方議價能力進一步增強。
市場節奏方面，平均掛牌天數（LDOM）升至
34 天（環比 +9.7%，同比 +9.7%），總在市天數（PDOM）為 56 天（環比 +19.1%，同比 +16.7%），而售掛比（SP/LP）回落至 97%。整體來看，買賣雙方的心理價位仍在磨合中，市場回暖仍需要進一步的利率與經濟數據配合。
一、核心數據速覽
表 1 · GTA 2025 年 11 月核心指標概覽
簡要解讀：
11 月的市場進入“量價齊弱”的冬季模式，但同比的跌幅仍然說明需求端偏謹慎。SNLR 維持在 30% 出頭，MOI 接近 5 個月，典型的買方市場結構已經形成。DOM 和 PDOM 的持續抬升強調了一點：房子不是賣不掉，而是賣得慢、且價格需要更貼近買家預期。
二、區域梯度（五大核心區域對比）
表 2 · 各主要區域整體表現（所有房型）
區域解讀：
Toronto：成交與價格整體穩定，核心城區公寓成交支撐了整體數據，SNLR 與全區基本一致。
York：價格水平最高之一，但 MOI 維持在 5 個月以上，高價獨立屋板塊庫存壓力較大。
Peel：整體偏弱，銷量與價格修正都較明顯，屬於“價格可談，去化偏慢”的典型例子。
Halton：高價區域分化突出，Oakville 等城市獨立屋庫存抬升，議價空間擴大。
Durham：仍是全區最具性價比的板塊，SNLR 接近 40%，MOI 僅 3.3 個月，處於相對更緊平衡的狀態。
三、房型表現
表 3 · 不同房型的銷售占比與價格
房型小結：
獨立屋仍然是成交主力，但價格與銷量均顯著低於去年同期，尤其是 905 高價區。Townhouse 與
Condo Townhouse 一起構成約 17% 的成交，對追求空間與預算平衡的家庭仍具吸引力。Condo Apartment 占比接近 26%，明確反映在高利率環境下，公寓仍是多數首次置業和投資者的首選入口。
四、獨立屋 MOI 專項分析（重點城市）
專項解讀：
整體來看，獨立屋的 MOI 普遍在 4–6 個月之間，高於公寓與鎮屋，說明大戶型、高總價產品在當前利率環境下的去化難度更大。
Toronto 仍處於相對平衡位置；Richmond Hill、King 等傳統豪宅區 MOI 明顯偏高，賣家需要在價格與營銷策略上更加務實。Durham 與部分入門獨立屋市場的 MOI 則相對健康，對於自住剛需而言是擇機入市的重點區域。
五、深度解讀
1）成交回落 + 價格承壓：市場進入“弱穩期”
11 月成交從 10 月的 6,138 套回落至 5,010 套，環比下跌超過 18%，在季節性降溫的基礎上疊加高利率影響，成交更加謹慎。平均價格環比微跌 1.4%，沒有出現加速下跌，說明市場更多是“慢慢磨底”而非恐慌性出清。
2）庫存高位但有所“軟著陸”
活躍房源 24,549 套，較去年同期增加近 17%，但環比已有 11.7% 的回落，說明市場在經曆一段時間集中掛牌後，部分存量正在被逐步消化。MOI 稍微抬升至 4.8，買方仍占據明顯優勢，但庫存沒有進一步失控。
3）DOM上升，體現價格博弈加劇
LDOM 從 10 月的 31 天升至 34 天，PDOM 從 47 天升至 56 天，售出時間明顯變長。買家有了更多時間比較與談判，賣家若堅持“去年價格”，很容易在市場上掛很久。
4）公寓與入門產品支撐整體成交
在利率高企的環境中，預算敏感的買家更多轉向公寓與部分鎮屋產品，Condo Apartment 占比接近四分之一，且 416 核心區的公寓流動性相對較好。對於長線投資與自住首套而言，2025 年冬季的公寓市場具有一定的性價比。
5）高價獨立屋板塊仍需時間消化
York、Halton 等高價區域的獨立屋 MOI 均在 5 個月以上，其中部分豪宅板塊甚至接近 10 個月。在利率未明顯回落前，這一板塊的價格與成交節奏都將更多取決於賣家的心理調整速度。
六、買賣雙方策略建議
對買家
✅ 若是首次置業或預算有限，可優先關注 Condo Apartment +
Townhouse，在 Toronto 東區、Durham
部分社區仍能找到性價比較高的選擇。
✅ 面對
DOM 超過 30 天的房源，可合理嚐試 1%–3% 的議價空間，尤其是 905 獨立屋與高價段產品。
✅ 若計劃未來 1–2 年內換自住房，可考慮利用當前價格回調期入手，同時關注 2026 年潛在降息窗口，提前與銀行溝通利率鎖定策略。
對賣家
✅ 定價務必參考近 1–2 個月的最新成交，而不是去年或高峰期價格，建議掛牌價
略低於 最近成交（約 -1% ~ -2%）以提高瀏覽與看房量。
✅ 在買方市場中，房屋展示質量（布置、攝影、文案、線上曝光）會被放大影響，建議與經紀配合做好“首印象工程”。
✅ 對於高價獨立屋賣家，需要接受 更長 DOM 與 PDOM 的現實，合理規劃資金鏈與時間表，避免“賣不掉又不肯降價”的僵持局面。
七、市場展望
短期（未來 1–2 個月），GTA 市場將繼續在冬季淡季中運行，成交量或將進一步回落，價格以“磨底 + 小幅波動”為主。中期（2026 上半年），若就業數據穩定、利率預期轉向更明朗，潛在買家有望重新入市，首先受益的仍將是公寓和鎮屋這類門檻較低的產品。
對於中長期投資者而言，目前的高庫存、長 DOM 與價格回調，反而提供了一個更具議價空間和選擇餘地的窗口期。如何在這段時間內，通過數據和結構性判斷，挑選出區域與產品的“性價比窪地”，將直接決定未來一輪行情中的收益差距。數據來源：TRREB Market Watch 2025年11月
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