盡管外界常說商業地產“降溫”，但2025年的大多倫多工業投資市場卻給出了完全不同的答案——今年正走向史上第三強年份，僅次於異常火熱的 2021–2022 峰值周期。
交易額強勢回升：2025年預計接近 20 億美元
數據顯示，截至目前 GTA 已完成 17.4 億美元工業投資交易，不僅超過 2024 全年（15.4 億美元），還大幅高於疫情前 2017–2018 年的平均水平。若下半年維持相同節奏，全年成交將逼近 20 億美元。
市場雖然沒有出現過去的大規模掃貨潮，但投資者明顯更謹慎、更聚焦 穩定現金流 資產，使整體交易更穩、更健康。
Class A 供應變多了，機構投資者回來了
過去多年，GTA 一直缺乏高質量 Class A 工業資產。通常這些現代化物業隻占交易量的三分之一左右，而從 2024 年開始，這類產品的市場占比提升到 接近一半，給機構資金帶來了更多可選擇空間。
2025 年機構投資者強勢回歸，他們預計將占所有成交的 45%（2024 年不到 20%）。背後原因包括：
• 市場上更多 Class A 產品符合其嚴格的持倉標準
• 其他資產類別（如辦公物業）估值調整後，機構投資組合重新平衡
• 贖回壓力降低，使機構有更多資本重新布局房地產
Cap Rate 上升，但價格依舊接近曆史高點
盡管資本化率連續第三年上升，但平均成交價依然堅挺——
2025 年平均成交價 275 美元 / 平方英尺，僅比 2023 年峰值低 7%。
做個對比：
2019 年平均價為 148 美元/平方英尺，六年間漲幅達到 185%（年化 10%）。
這說明 GTA 工業地產依舊是全球機構最青睞的長期資產之一。
租金降溫，現金流型資產更吃香
2025 年租金漲勢趨緩，Q3 工業平均租金 16.84 元/平方英尺，比 2023 年高點回落約 4%。
這使得市場明顯偏好：
長租期、穩定現金流
可對衝短期租金不確定性
無需立刻重新招租的物業
而租約較短、面臨重新定價風險的物業，則被投資者更嚴格地審查。
租金預測風險大：五年後的市場，其實誰也說不準
報告特別指出一個常被忽略的問題：過度分析未來 5–10 年租金，風險反而更大。
因此，長期模型最關鍵的不是“未來租金估算”，而是兩個問題：
1. 現在買合理嗎？
當前租金、現金流、每平方英尺價格、是否低於重建成本等。
2. 長期看依然成立嗎？
地段、行業趨勢、供應缺口、建築品質、可替代性。
2026 新供應急劇放緩，可能為長期投資者創造窗口
由於開發商面對融資成本、施工成本與租金預期的多重壓力，GTA 工業新建項目將在 2026 年後逐步見底。
這意味著：
• 未來兩到三年工業租金可能重新走強
• 稀缺的 Class A 資產將更受追捧
• 現階段的價格與利率環境，反而具備布局優勢
來源：
https://renx.ca/the-resilience-of-the-gta-industrial-investment-market-cash-flow-is-now-king