成交环比回升2.8%，独立屋领稳公寓寻底——卡尔加里2026年5月房地产市场报告
一、市场概览
2026年5月，卡尔加里房地产市场在春季旺季中继续呈现整体平衡、结构分化的特征。随着新建和租赁市场供应增加，买家选择增多，市场紧迫感下降，整体成交放缓，库存温和上升。公寓市场面临较大的供应压力，买方市场特征持续强化；而独立屋市场供给相对偏紧，价格获得支撑。
全市5月成交量2,162套，环比增长2.8%，但同比下降15.5%。新挂牌量4,226套，环比增长10.4%，同比下降12.7%。活跃库存6,752套，环比增长13.0%，同比持平。全市综合基准价为 $570,500，环比上涨0.3%，同比下降3.0%。
首席经济学家Ann-Marie Lurie指出，供应选择增加、生活成本担忧以及移民放缓等因素共同影响消费者决策，导致整体转售市场转向平衡状态。公寓市场供应压力最为明显，价格继续下行，而其他房型则出现季节性回升。
二、核心数据一览 图1
核心数据解读
1. 成交环比回升：5月成交2,162套，环比增长2.8%，显示春季市场仍有韧性，但同比降幅扩大至15.5%，市场需求较去年同期明显降温。
2. 库存加速积累：总库存6,752套，环比大增13.0%，为年内最高水平，同比持平。库存月数升至3.12个月，进入平衡区间上沿。
3. 价格结构性分化：综合基准价环比微涨0.3%，但同比仍下降3.0%。中位价同比+0.13%、平均价同比+2.38%，显示高价段房源成交占比持续提升。
4. 市场节奏稳定：平均挂牌天数（DOM）略降至34天，售挂比（SP/LP）保持稳定，市场议价空间未进一步扩大。
三、各房型市场表现深度分析 图2
房型数据解读
1. 独立屋：市场最稳定，成交量同比仅下降6%，为各房型中最小跌幅。库存同比下降3%，供需关系相对偏紧（MOI 2.45个月）。价格环比上涨0.3%，从1月的$724,000上涨至5月的$747,800，累计涨幅超3%。
2. 半独立屋：成交量同比降15%，库存同比增长10%，MOI升至2.73个月。价格同比仅下降1%，环比微涨0.1%，西北区、西区价格同比已实现正增长，创历史新高。
3. 镇屋：成交量同比大跌23%，年初至今累计下降16%。库存同比增长5%，MOI升至3.35个月。价格同比下跌6%，环比微跌0.1%，东北区、东区跌幅超10%。
4. 公寓：买方市场特征最明显，成交量同比大跌30%，年初至今累计下降28%。售新比仅42%，MOI高达5.14个月。价格同比下跌9%，较1月水平进一步下降，东北区、北区、东区出现双位数跌幅。
四、区域数据分析 图3
区域数据解读
• 价格最稳健区域：西区（$726,600）**、**西北区（$636,900）、南区（$582,300）**、**市中心（$568,800） 价格水平较高，同比实现正增长。
• 价格基数较低区域：东北区、东区、北区因价格基数较低，同比涨幅百分比更大，但市场基本面偏弱
五、买方卖方策略建议
• 买家：
o 公寓：在东北区、东区、北区等库存高企、价格双位数下跌的区域，拥有极强的议价能力，可耐心寻找高性价比房源。
o 独立屋：在西区、西北区、南区等供给紧张的区域，决策需果断，优质房源竞争仍在。可关注东北区的独立屋，可能有更好的议价空间。
o 镇屋：市场选择增多，成交量持续下滑，可积极比较，争取更好条件。
• 卖家：
o 独立屋：在供给紧张的区域（西区、西北区、南区），处于有利地位。合理定价仍能获得不错回报，西北区半独立屋卖家可更具信心。
o 公寓：需面对大量竞品和持续下行的价格压力，定价必须具有竞争力，并做好销售周期延长的准备。东北区、东区公寓卖家需更主动的让利策略。
o 镇屋：市场持续走弱，定价需合理，避免定价过高导致长期滞销。
• 投资者：
o 短期内应谨慎评估公寓市场的过高库存和价格下行风险，尤其是东北区、东区、北区。
o 可关注西区、西北区、南区的独立屋和半独立屋，其长期价值更为稳固，部分区域价格已接近去年同期水平。
o 镇屋市场持续疲软，短期投资需谨慎。
六、总结与展望
2026年5月，卡尔加里房地产市场在春季旺季呈现出“整体平衡、成交小幅回升、独立屋抗跌、公寓持续探底”的典型特征。
• 低密度住宅（独立屋/半独立屋）：凭借供给端的相对稀缺性，继续成为市场稳定的核心力量。独立屋价格从1月低点累计上涨超3%，半独立屋西北区、西区价格创历史新高。
• 中密度住宅（镇屋）：市场持续走弱，成交量同比大跌23%，MOI升至3.35个月，价格仍处于下行通道。
• 高密度住宅（公寓）：供应压力持续加大，成交量同比大跌30%，MOI高达5.14个月，价格较1月进一步下跌，市场明确倾向于买方。
• 区域分化：西区、西北区、南区等核心区域综合价格稳健；东北区、东区虽然综合价格同比上涨，但公寓价格双位数下跌，市场基本面依然偏弱。
展望：
• 短期（2026年夏季）：市场将进入夏季传统淡季，成交活跃度可能进一步回落。独立屋价格预计保持稳定，但上涨动能减弱；公寓市场去库存压力依然巨大，价格难有改善。
• 中长期：市场正通过结构性调整寻找新平衡。独立屋因供给受限，价格底部已较为坚实；公寓市场的复苏将高度依赖于库存消化速度和人口流入恢复。半独立屋作为独立屋的替代选择，需求有望持续。
• 核心关注点：
1. 公寓库存是否开始见顶回落。
2. 独立屋供给能否在夏季维持偏紧状态。
3. 西北区、西区半独立屋价格上涨能否持续。
4. 东北区等疲软市场是否出现触底信号。
数据来源：CREB®（卡尔加里房地产委员会）2026年5月月度统计报告。
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