经历了多年的高空置率阵痛后，加拿大办公室房地产市场正迎来关键转折点。随着企业强制性返岗政策扩大、团队规模增长以及对高品质办公体验的追求，主要市场的办公室空间吸纳量已显著回升。多家商业地产巨头预测，2026年将成为办公室市场的“反弹之年”，但复苏将伴随深刻的结构性变化，而非简单地回归疫情前常态。


强制性返岗遇上团队扩张：办公空间需求激增

企业要求员工重返办公室的趋势（普遍要求每周3-5天到岗）正在加速，这直接转化为对实体空间的“硬需求”。尤其是在多伦多市中心等核心区，以大型银行为代表的机构，在过去五年中员工总数增长了约四分之一，但其办公室座位数并未同步增加，导致目前出现“抢座”和空间短缺。据Avison Young数据，多伦多2025年的办公室空间净吸纳量已达到疫情以来的最高水平。

高空置率下的结构性紧张：顶级物业一席难求

虽然全国办公室总空置率在第三季度仍高达18.7%，但空置率的下降集中在高品质、新建成或翻新的甲级物业。例如，在多伦多市中心最好的12栋大楼中，空置率已降至2%以下，而次级空间的转租市场也在急剧收缩。这形成了 “总体过剩”与“优质稀缺” 并存的矛盾格局，预示市场复苏将首先并最有力地惠及高端库存。

体验为王：办公室的‘世代性’变革

CBRE指出，企业正将办公室策略从“要求员工回来”转变为 “提供回来的理由” 。这意味着办公室必须提供卓越的“体验”，包括：

优质配套设施：健身房、休息区、餐饮服务。

优越的交通可达性。

促进协作与文化的空间设计。

这种“体验式飞行”趋势正驱动租户支付溢价以获得最佳空间，从而引领办公楼的世代性升级。

前瞻性布局：企业为未来十年增长抢占先机

当前办公室租赁活动的激增，部分源于企业的 “前瞻性抢占” 策略。由于全国范围内新增办公楼开发项目寥寥无几，企业预见到未来优质空间将变得更加稀缺和昂贵。因此，它们不再仅仅根据当前的混合办公模式来决定空间需求，而是基于未来十年的预期人员规模进行租赁决策，以期在当前尚存议价空间时锁定长期优质资产。

复苏版图：从多伦多到全国主要市场

反弹势头正从多伦多蔓延至其他主要城市。CBRE预计，蒙特利尔、温哥华和卡尔加里等市场将在2026年迎来显著复苏。这些市场的需求同样由科技和专业服务行业的持续增长所驱动。

混合办公仍是底色：完全回归2019年不现实

尽管返岗趋势明确，但业界共识是，混合办公模式（Hybrid Work）将长期存在。JLL的Scott Figler指出，在经济不确定性犹存、企业严格控制支出的环境下，要求所有员工完全、永久地返回办公室既不现实，也不经济。未来办公室策略将更加灵活和多元化。

办公室市场正在经历一场从“空间租赁”到 “体验与生产力解决方案提供” 的深刻范式转移。2026年的反弹，将是这一新周期确立的起点，而非旧周期的简单重复。市场参与者需以全新的视角审视办公地产的价值驱动因素。

来源：

https://www.canadianmortgagetrends.com/2025/12/office-sector-poised-for-year-of-rebound-in-2026-as-firms-expand-end-remote-work/