近期，一笔针对安省某C21经纪公司的15万加元罚款，再次把加拿大房地产领域的反洗钱（AML）监管推上风口浪尖。该处罚由加拿大金融交易与报告分析中心 FINTRAC 作出，目前相关公司已启动上诉程序。这一事件迅速在行业内引发讨论：监管当然重要，但现行框架是否把责任压在了并不具备相应工具和权限的人身上？


反洗钱目标没人反对，但执行方式出了偏差

房地产行业普遍支持打击洗钱。一个透明、可信的住房市场，不仅关系到消费者信心，也直接影响经济稳定与公共安全。问题不在于“要不要监管”，而在于“怎么监管”。当前由Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada主导的AML体系，正越来越多地要求房地产经纪人承担类似金融调查员的角色——而这并不是行业原本的职责定位。

在实践中，经纪人被要求识别复杂的公司结构、拆解编号公司之间的层层关系、确认实际受益人身份、核查境外实体文件，甚至评估购房资金来源。这些任务往往涉及银行记录、跨境金融信息、法律文件以及专业审计能力。现实情况是，经纪人既没有法律授权去调取这些资料，也缺乏对应的合规团队与调查工具。

银行能做的事，经纪人真的做得到吗？

与之形成对比的是，银行、贷款机构以及法律专业人士，本就运行在严格的金融监管体系之内。他们拥有合规部门、内部调查机制以及要求客户提供文件的法定权力。从制度设计角度看，若要追溯资金来源或核实复杂股权结构，这些主体显然更具条件。

房地产经纪的角色，本质上是交易协调者，而不是财务审计师，更不是执法机关的延伸。当监管要求超出其专业边界时，结果未必是更有效的执法，反而可能演变成“合规表演”——大量精力花在文件细节与形式审核上，却未必真正提升风险识别能力。

有没有更务实的调整空间？

行业声音认为，改革并不意味着削弱监管，而是重新分配责任。对于公司结构核查、受益所有人识别、资金来源审查等高度专业化事项，应更多交由金融机构与法律专业人士承担。而经纪人则专注于其能够合理掌控的环节，例如：核实个人身份、保存交易记录、在交易过程中发现并报告真正可疑行为。

此外，执法重点也值得重新校准。当前部分合规压力集中在文件填写细节和程序性瑕疵上，而不是明确的犯罪风险指标。如果监管机构能提供更简明的操作指引、统一模板，并区分行政性错误与故意违规，将有助于把资源集中在真正的高风险领域。

关键不是加码，而是“对的人做对的事”

行业并未要求豁免AML义务，而是希望规则更贴近现实操作环境。若能由加拿大房地产协会、各省监管机构、行业理事会与大型经纪网络共同参与审视现行框架，或许能在保持监管强度的同时，弥补结构性错位。

打击洗钱至关重要，但如果责任分配不合理，制度本身反而可能被削弱。真正有效的监管，不是不断叠加义务，而是让拥有权限、工具与信息渠道的一方承担对应职责。对房地产行业而言，这场讨论的核心并非逃避责任，而是如何让规则既有力度，也有可执行性。

来源链接：

https://realestatemagazine.ca/opinion-canadas-anti-money-laundering-rules-for-real-estate-need-a-practical-reset/