在经历了 2025 年堪比疫情时期的市场波动后，加拿大房地产投资信托（REITs）被普遍认为正站在新一轮回报改善的起点上。根据最新发布的全球地产展望报告，加拿大 REITs 在 2026 年的表现被明显看好，其中，老年人住房（Seniors Housing）被视为最具增长潜力的核心板块。这一判断背后，并不只是利率周期变化，更反映出人口结构、供需失衡以及政策环境共同作用下的长期趋势。
波动之后，地产基本面重新占上风
发布这份展望的 Hazelview Investments 指出，尽管 2025 年全球宏观环境充满不确定性，包括贸易摩擦与金融市场剧烈震荡，但随着央行进入降息周期、地产基本面改善，全球 REITs 在去年下半年逐步修复回报。进入 2026 年，这种趋势被认为将进一步强化。报告认为，新建供应持续下降，而需求保持韧性，使现有物业持有者的议价能力显着增强，并为租金增长与盈利扩张提供支撑。
加拿大 REITs 跑赢全球，分红优势突出
在全球范围内对比，加拿大 REITs 的表现尤为亮眼。报告显示，加拿大 REITs 去年整体回报率达到 11.8%，明显跑赢全球基准指数，其中养老地产贡献尤为突出。Hazelview 管理合伙人兼投资组合经理 Sam Sahn 指出，加拿大 REITs 的平均分红收益率约为 4.6%，处于全球高位，这一特征对追求稳定现金流的投资者具有持续吸引力。他同时强调，当前加拿大 REITs 的估值仍低于其内在价值判断，加之资产类型多样、流动性高，使其在不确定环境中更具配置优势。
养老地产：供需失衡正在放大回报
在所有细分领域中，养老地产被视为 2026 年最具结构性优势的板块。报告指出，加拿大老年住房市场正面临一种“持续性的供需失衡”。一方面，加拿大 80 岁以上人口预计在未来二十年内增长近 5%；另一方面，新建养老项目的开工数量却接近历史低位。这种错配，直接推高了入住率与租金水平。报告中特别提到，养老社区运营商 Chartwell Retirement Residences 去年为投资者带来了约 37.8% 的回报，成为板块中的代表性案例。
盈利逻辑清晰，但争议也在累积
然而，养老地产的高盈利性，也正在引发越来越多的社会讨论。滑铁卢大学规划学院教授 Martine August 指出，近年来养老住宅的私有化，本质上是对公共长期护理体系“能力缺口”的市场回应。在现行制度下，只有护理需求极高的老人才能进入政府补贴的长期护理机构，其余人群被迫转向市场化养老社区。这使养老地产具备了一个极为稳定、且随年龄增长不断扩展服务空间的盈利模型。但她同时警告，当养老住房被金融化，企业目标自然是最大化收入、最小化成本，而护理质量往往首当其冲。护理人员结构、劳动力成本的压缩，可能直接影响老年人的生活质量。
公共政策的另一面
加拿大另类政策研究中心的政治经济学家 Ricardo Tranjan 进一步指出，REITs 的高回报本身，恰恰反映出当前住房与养老政策的结构性矛盾。在他看来，公共讨论长期将焦点放在“增加供应”上，却忽视了租金管制和非市场住房的作用。当供应周期进入下行阶段，租金上涨几乎成为必然，而资本则在这一过程中持续获利。他认为，如果住房与养老必须以盈利为前提，所谓“可负担性”最终只会成为一个不断被稀释的概念。站在 2026 年的门口，加拿大 REITs，尤其是养老地产，正同时站在资本市场的聚光灯与社会争议的交汇点。一边是被看好的回报前景，另一边是对公共责任与金融逻辑的持续质疑。这条增长路径，究竟是稳健机会，还是长期隐忧，或许才刚刚开始显现。
来源：https://www.thestar.com/real-estate/canadian-reits-set-for-better-real-estate-returns-in-2026-especially-in-seniors-housing/article_3f2d1655-5b60-4ab4-8ef5-b694956422a0.html