加拿大房地产市场正在出现一个越来越清晰的分裂局面，一边是办公楼市场逐步复苏，另一边却是公寓市场持续承压，同一时间、同一国家，却呈现出截然不同的走势。
办公室市场回暖，重返实体办公成关键推手
随着各级政府和大型企业陆续要求员工回到办公室，全加拿大的办公楼市场终于出现久违的回暖迹象。根据商业地产机构 Colliers Canada 的数据，2025 年第四季度成为过去两年中办公空间吸纳表现最强的一季，结束了长期低迷状态。
全国范围内，办公楼空置率在 2025 年底降至 18%，较一年前的 18.7% 略有改善，而多伦多市中心的变化更为明显，空置率下降接近 3 个百分点，成为全国复苏最突出的核心区域。
业内认为，这一变化并非短期反弹，而是结构性回归。疫情期间大量企业缩减办公面积或放弃续租，但随着实体协作、管理效率与企业文化的重要性重新被强调，加之几乎没有新增办公楼供应，市场正在逐步恢复供需平衡。
没有新楼可建，反而成了办公市场的“支撑力”
分析人士指出，办公楼市场回暖还有一个关键原因在于供应端几乎停滞。过去几年，全国范围内极少有新的大型办公项目落地，在需求逐渐回归的背景下，这种“零新增”反而为市场提供了稳定支撑。
在政府、银行、科技等行业率先执行返岗政策后，企业发现原有办公面积已经不足，不得不重新回到市场寻找空间，这也解释了为何吸纳主要集中在核心城市、优质地段和甲级写字楼。
公寓市场承压，2026 年仍难言轻松
与办公市场形成鲜明对比的是公寓市场的持续下行。业内人士普遍认为，公寓板块尚未真正走出调整周期，2026 年仍将面临压力，尤其是在投资需求占比较高的城市。
以大温哥华地区为例，公寓价格同比下跌约 5.3%，成交量与价格双双走弱，反映出需求端明显降温。虽然部分市场开始出现“接近底部”的信号，但整体环境依然复杂，短期内难以出现强劲反弹。
移民政策收紧，需求端出现结构性缺口
公寓市场疲软的核心原因，离不开移民政策变化。自 2024 年底起，加拿大联邦政府明显收紧非永久居民、留学生与临时工规模，以缓解就业、医疗与住房压力，这一调整直接削弱了公寓市场最重要的新增需求来源。
随着人口增长放缓，过去依赖租赁和投资逻辑支撑的公寓市场失去了关键动力，需求下降的影响正在逐步显现，并预计将在 2026 年继续发酵。
一冷一热，房地产正在重回“分市场时代”
当前的加拿大房地产，不再是整体同涨同跌的单一市场，而是明显进入“分赛道运行”的阶段。办公楼正在修复疫情带来的断层，而公寓则在消化人口、利率与政策变化的综合冲击。
在这种背景下，市场的核心不再是“房地产会不会回暖”，而是哪个板块、在哪个城市、由什么需求支撑。未来一段时间，加拿大房地产的分化趋势，可能比涨跌本身更值得关注。
来源：
https://www.ctvnews.ca/business/article/real-estate-split-a-tale-of-two-markets-in-canada/