一、市场概览
2025年12月，卡尔加里房地产市场延续季节性调整趋势，成交量与挂牌量持续环比回落，市场进一步向买方倾斜。全市共成交1,126套，环比下降27.5%（较11月），同比下降14.6%；新增挂牌1,219套，环比锐减45.8%，同比微降1.5%。库存水平保持高位，达3,860套，同比增长28.9%，但环比下降30.8%，反映年末季节性清库特征。整体MOI（月度库存）为3.43个月，较去年同期显着上升（+50.9%），市场持续朝买方市场方向发展。基准价格承压下行，综合基准价同比下降4.7%，市场在供应压力与需求放缓中寻求新的平衡点。
二、核心数据一览
核心数据解读：
1.市场呈现“量缩价稳，供应增”的平衡特征
成交量显着收缩：销量同比 14.57%，显示购房需求有所降温，与全年销量回落趋势一致。
供应持续增加：新挂牌虽微降（ 1.53%），但活跃库存同比大增28.92%，反映卖方放盘意愿仍强，市场可选择房源明显增多。
供需关系转向平衡：库存月数（MOI）升至 3.43个月（同比+50.91%），已进入平衡市场区间（传统上2 4个月为平衡市场），买方议价空间提升。
2.价格出现结构性分化，整体抗跌性仍存
基准价同比回落（ 4.71%），主要受公寓及部分供应过剩区域（如东北区）价格回调拖累。
中位数价格仍微涨（+0.62%），且平均售价小幅上升（+0.34%），说明中高价房源交易仍具韧性，尤其是独立屋与半独立屋市场支撑了整体均价。
售挂比（97.12%）保持高位，虽同比略降，但显示成交价仍接近挂牌价，市场并未出现大幅折价。
3.交易节奏放缓，市场趋于理性
平均挂牌天数延长至53天（同比+22.40%），反映买家决策周期拉长，不再急于追价。
售新比（SNLR）降至92.37%，仍高于长期平衡水平（通常60 70%为平衡），但已从去年同期的过热状态回落，说明新增供应消化速度放缓。
三、各房型市场表现深度分析
分析要点：
1.独立屋市场：成交量跌幅最小（-4%），售新比仍高于100%（105%），表明市场仍偏向卖方。基准价仅微跌3%，展现出核心资产韧性。
2.公寓市场：面临最大压力，售新比仅为77%，库存月数达4.55个月，已明确进入买方市场。基准价同比下跌7%，为各房型中跌幅最大。
3.半独立屋市场：库存激增55%（增幅最大），但价格仅微跌2%，可能成为部分买家从独立屋市场外溢的“折中选择”。
4.镇屋市场：新挂牌量锐减16%，但成交量下滑更多（-25%），导致库存累积，价格调整明显（-6%）。
四、区域数据分析
1. 区域价格表现特征分析
上涨区域（3个）：
市中心：+4.7%领涨，核心地段价值凸显
西区：+3.7%，高价区域仍具吸引力
西北区：+0.7%，微幅上涨显示抗跌性
下跌区域（5个）：
东北区：-8.3%，调整最深，反映前期过热
东区：-7.8%，可负担区域价格敏感度高
北区：-6.8%，新建项目集中，竞争激烈
东南区：-4.9%，调整幅度适中
南区：-4.3%，相对稳健的下跌
2. 区域分化格局
东西分化明显：西部区域（西区、西北区）整体表现优于东部区域（东区、东北区）
核心边缘差异大：市中心抗跌性强，外围区域调整显着
价格梯度与调整幅度相关：价格越低区域调整幅度越大（除市中心外）
3. 各区供需状况分析
市中心：库存月数约2.8-3.2个月，供需最紧张
西区/西北区：库存相对健康，支撑价格上涨
东北区/北区：库存压力最大，特别是新建项目集中区域
东区：可负担性需求稳定，但供应增长导致价格调整
五、总结与展望
总结： 2025年12月，卡尔加里房地产市场在季节性回调中继续呈现“量缩价调”特征。市场正从“全面上涨”过渡到“结构性分化”，具体表现在：
房型分化：独立屋展现韧性，公寓市场明确转向买方市场
区域分化：市中心、西区、西北区价格上涨，东部区域普遍下跌
供需重构：库存压力全面上升，但不同房型和区域差异显着
展望：
短期（2026年第一季度）：市场将继续消化库存，价格调整可能持续，尤其是公寓、镇屋及东北区等供应过剩区域。春季销售旺季的表现将是关键风向标。
中长期：市场健康度将逐步提升。价格调整后的可负担住房可能吸引新的买家入场。独立屋市场及核心区域（市中心、西区）预计将继续充当市场稳定器。
区域发展：市中心及西区等核心区域预计将保持相对强势，而东北区等供应过剩区域仍需较长时间消化库存。
六、投资与自住策略：
买家：公寓市场议价空间最大；独立屋选择增多但竞争仍存；可关注东区等调整较深的价值洼地
卖家：需根据房产类型和所在区域调整定价策略，适应更长的销售周期
投资者：需谨慎评估东北区等供应过剩区域的风险，关注市中心和西区的长期价值数据来源：CREB®（卡尔加里房地产委员会）2025年12月月度统计报告。
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