市场总体摘要
2025年11月，GTA 房地产市场延续“成交回落、价格承压、库存高位”的结构性格局。全区共成交 5,010 套（环比 -18.4%，同比 -15.8%），平均售价 $1,039,458（环比 -1.4%，同比 -6.4%），价格仍处于缓慢下行区间。
挂牌端方面，新上市 11,134
套（环比 -30.7%，同比 -4.0%），活跃房源增至
24,549 套（环比 -11.7%，同比
+16.8%），库存继续处于过去数年高位。整体 MOI（月库存）为 4.8，继续维持在买方市场区间，显示买方议价能力进一步增强。
市场节奏方面，平均挂牌天数（LDOM）升至
34 天（环比 +9.7%，同比 +9.7%），总在市天数（PDOM）为 56 天（环比 +19.1%，同比 +16.7%），而售挂比（SP/LP）回落至 97%。整体来看，买卖双方的心理价位仍在磨合中，市场回暖仍需要进一步的利率与经济数据配合。
一、核心数据速览
表 1 · GTA 2025 年 11 月核心指标概览
简要解读：
11 月的市场进入“量价齐弱”的冬季模式，但同比的跌幅仍然说明需求端偏谨慎。SNLR 维持在 30% 出头，MOI 接近 5 个月，典型的买方市场结构已经形成。DOM 和 PDOM 的持续抬升强调了一点：房子不是卖不掉，而是卖得慢、且价格需要更贴近买家预期。
二、区域梯度（五大核心区域对比）
表 2 · 各主要区域整体表现（所有房型）
区域解读：
Toronto：成交与价格整体稳定，核心城区公寓成交支撑了整体数据，SNLR 与全区基本一致。
York：价格水平最高之一，但 MOI 维持在 5 个月以上，高价独立屋板块库存压力较大。
Peel：整体偏弱，销量与价格修正都较明显，属于“价格可谈，去化偏慢”的典型例子。
Halton：高价区域分化突出，Oakville 等城市独立屋库存抬升，议价空间扩大。
Durham：仍是全区最具性价比的板块，SNLR 接近 40%，MOI 仅 3.3 个月，处于相对更紧平衡的状态。
三、房型表现
表 3 · 不同房型的销售占比与价格
房型小结：
独立屋仍然是成交主力，但价格与销量均显着低于去年同期，尤其是 905 高价区。Townhouse 与
Condo Townhouse 一起构成约 17% 的成交，对追求空间与预算平衡的家庭仍具吸引力。Condo Apartment 占比接近 26%，明确反映在高利率环境下，公寓仍是多数首次置业和投资者的首选入口。
四、独立屋 MOI 专项分析（重点城市）
专项解读：
整体来看，独立屋的 MOI 普遍在 4–6 个月之间，高于公寓与镇屋，说明大户型、高总价产品在当前利率环境下的去化难度更大。
Toronto 仍处于相对平衡位置；Richmond Hill、King 等传统豪宅区 MOI 明显偏高，卖家需要在价格与营销策略上更加务实。Durham 与部分入门独立屋市场的 MOI 则相对健康，对于自住刚需而言是择机入市的重点区域。
五、深度解读
1）成交回落 + 价格承压：市场进入“弱稳期”
11 月成交从 10 月的 6,138 套回落至 5,010 套，环比下跌超过 18%，在季节性降温的基础上叠加高利率影响，成交更加谨慎。平均价格环比微跌 1.4%，没有出现加速下跌，说明市场更多是“慢慢磨底”而非恐慌性出清。
2）库存高位但有所“软着陆”
活跃房源 24,549 套，较去年同期增加近 17%，但环比已有 11.7% 的回落，说明市场在经历一段时间集中挂牌后，部分存量正在被逐步消化。MOI 稍微抬升至 4.8，买方仍占据明显优势，但库存没有进一步失控。
3）DOM上升，体现价格博弈加剧
LDOM 从 10 月的 31 天升至 34 天，PDOM 从 47 天升至 56 天，售出时间明显变长。买家有了更多时间比较与谈判，卖家若坚持“去年价格”，很容易在市场上挂很久。
4）公寓与入门产品支撑整体成交
在利率高企的环境中，预算敏感的买家更多转向公寓与部分镇屋产品，Condo Apartment 占比接近四分之一，且 416 核心区的公寓流动性相对较好。对于长线投资与自住首套而言，2025 年冬季的公寓市场具有一定的性价比。
5）高价独立屋板块仍需时间消化
York、Halton 等高价区域的独立屋 MOI 均在 5 个月以上，其中部分豪宅板块甚至接近 10 个月。在利率未明显回落前，这一板块的价格与成交节奏都将更多取决于卖家的心理调整速度。
六、买卖双方策略建议
对买家
✅ 若是首次置业或预算有限，可优先关注 Condo Apartment +
Townhouse，在 Toronto 东区、Durham
部分社区仍能找到性价比较高的选择。
✅ 面对
DOM 超过 30 天的房源，可合理尝试 1%–3% 的议价空间，尤其是 905 独立屋与高价段产品。
✅ 若计划未来 1–2 年内换自住房，可考虑利用当前价格回调期入手，同时关注 2026 年潜在降息窗口，提前与银行沟通利率锁定策略。
对卖家
✅ 定价务必参考近 1–2 个月的最新成交，而不是去年或高峰期价格，建议挂牌价
略低于 最近成交（约 -1% ~ -2%）以提高浏览与看房量。
✅ 在买方市场中，房屋展示质量（布置、摄影、文案、线上曝光）会被放大影响，建议与经纪配合做好“首印象工程”。
✅ 对于高价独立屋卖家，需要接受 更长 DOM 与 PDOM 的现实，合理规划资金链与时间表，避免“卖不掉又不肯降价”的僵持局面。
七、市场展望
短期（未来 1–2 个月），GTA 市场将继续在冬季淡季中运行，成交量或将进一步回落，价格以“磨底 + 小幅波动”为主。中期（2026 上半年），若就业数据稳定、利率预期转向更明朗，潜在买家有望重新入市，首先受益的仍将是公寓和镇屋这类门槛较低的产品。
对于中长期投资者而言，目前的高库存、长 DOM 与价格回调，反而提供了一个更具议价空间和选择余地的窗口期。如何在这段时间内，通过数据和结构性判断，挑选出区域与产品的“性价比洼地”，将直接决定未来一轮行情中的收益差距。数据来源：TRREB Market Watch 2025年11月
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