尽管外界常说商业地产“降温”，但2025年的大多伦多工业投资市场却给出了完全不同的答案——今年正走向史上第三强年份，仅次于异常火热的 2021–2022 峰值周期。
交易额强势回升：2025年预计接近 20 亿美元
数据显示，截至目前 GTA 已完成 17.4 亿美元工业投资交易，不仅超过 2024 全年（15.4 亿美元），还大幅高于疫情前 2017–2018 年的平均水平。若下半年维持相同节奏，全年成交将逼近 20 亿美元。
市场虽然没有出现过去的大规模扫货潮，但投资者明显更谨慎、更聚焦 稳定现金流 资产，使整体交易更稳、更健康。
Class A 供应变多了，机构投资者回来了
过去多年，GTA 一直缺乏高质量 Class A 工业资产。通常这些现代化物业只占交易量的三分之一左右，而从 2024 年开始，这类产品的市场占比提升到 接近一半，给机构资金带来了更多可选择空间。
2025 年机构投资者强势回归，他们预计将占所有成交的 45%（2024 年不到 20%）。背后原因包括：
• 市场上更多 Class A 产品符合其严格的持仓标准
• 其他资产类别（如办公物业）估值调整后，机构投资组合重新平衡
• 赎回压力降低，使机构有更多资本重新布局房地产
Cap Rate 上升，但价格依旧接近历史高点
尽管资本化率连续第三年上升，但平均成交价依然坚挺——
2025 年平均成交价 275 美元 / 平方英尺，仅比 2023 年峰值低 7%。
做个对比：
2019 年平均价为 148 美元/平方英尺，六年间涨幅达到 185%（年化 10%）。
这说明 GTA 工业地产依旧是全球机构最青睐的长期资产之一。
租金降温，现金流型资产更吃香
2025 年租金涨势趋缓，Q3 工业平均租金 16.84 元/平方英尺，比 2023 年高点回落约 4%。
这使得市场明显偏好：
长租期、稳定现金流
可对冲短期租金不确定性
无需立刻重新招租的物业
而租约较短、面临重新定价风险的物业，则被投资者更严格地审查。
租金预测风险大：五年后的市场，其实谁也说不准
报告特别指出一个常被忽略的问题：过度分析未来 5–10 年租金，风险反而更大。
因此，长期模型最关键的不是“未来租金估算”，而是两个问题：
1. 现在买合理吗？
当前租金、现金流、每平方英尺价格、是否低于重建成本等。
2. 长期看依然成立吗？
地段、行业趋势、供应缺口、建筑品质、可替代性。
2026 新供应急剧放缓，可能为长期投资者创造窗口
由于开发商面对融资成本、施工成本与租金预期的多重压力，GTA 工业新建项目将在 2026 年后逐步见底。
这意味着：
• 未来两到三年工业租金可能重新走强
• 稀缺的 Class A 资产将更受追捧
• 现阶段的价格与利率环境，反而具备布局优势
来源：
https://renx.ca/the-resilience-of-the-gta-industrial-investment-market-cash-flow-is-now-king