交回落9%，半独立屋逆势增长——卡尔加里2026年7月房地产市场报告

一、市场概览

2026年7月，卡尔加里房地产市场进入下半年传统淡季，成交与新挂牌双双回落，整体市场活动放缓。公寓市场持续面临供过于求的压力，价格进一步下行；独立屋和半独立屋市场则保持相对平衡，但价格也出现季节性回调。

全市7月成交量1,904套，环比下降13.3%，同比下降9.2%。新挂牌量3,323套，环比下降14.8%，同比下降15.0%。活跃库存6,626套，环比下降2.5%，同比下降4.2%。全市综合基准价为 $569,200，环比下降0.6%，同比下降2.1%。

首席经济学家Ann-Marie Lurie指出，连续多年的高建设水平和国际移民的突然下降，共同导致了市场条件的转变，主要影响高密度住宅。虽然有超过17,000套公寓单元正在建设中，但新建住房正在放缓。需求虽然放缓，但仍强于2015-2019年困难时期。

二、核心数据一览

表1


核心数据解读

1. 成交季节性回落：7月成交1,904套，环比下降13.3%，同比下降9.2%，市场进入下半年传统淡季。

2. 新挂牌降幅更大：新挂牌环比下降14.8%，同比下降15.0%，卖方入市意愿减弱，售新比升至57.3%。

3. 库存温和下降：总库存6,626套，环比下降2.5%，同比下降4.2%。但成交量下降更快，库存月数升至3.48个月。

4. 价格全面回调：综合基准价环比下降0.6%，同比下降2.1%。平均价环比下降5.9%，受公寓占比上升和价格下行双重影响。

三、各房型市场表现深度分析

表2


房型数据解读

1. 独立屋：各区域表现差异显著。西区MOI仅1.96个月（卖方市场），东北区MOI达5.11个月（买方市场）。西区基准价同比+2.31%，东北区同比-6.03%。

2. 半独立屋：东南区MOI仅1.70个月（最紧张），西区基准价同比+1.75%（唯一正增长），东北区同比-5.25%（跌幅最大）。

3. 镇屋：全市普遍走弱，东北区MOI达5.59个月，东区基准价同比-14.16%，几乎所有区域基准价环比均下跌。

4. 公寓：所有区域价格同比均下跌，东北区（-13.63%）和东区（-13.83%）跌幅最大，MOI分别达6.55和5.00个月。

四、区域数据分析

表3


区域数据解读

• 价格最稳健区域：西区（$723,200，+0.9%）**、**西北区（$621,000，+3.1%）、南区（$577,000，+0.9%）**、**市中心（$576,200，+0.9%） 综合价格水平较高，同比实现正增长。

• 价格基数较低区域：东北区（+6.6%）、北区（+4.7%）、东区（+4.4%）、东南区（+3.3%）因价格基数较低，同比涨幅百分比更大，但市场基本面偏弱。

• 独立屋价格表现：市中心和西区独立屋价格同比上涨，东北区独立屋价格跌幅最大（近6%）。

• 公寓市场全面承压：所有区域公寓价格均下跌，东北区和东区跌幅超13%。

五、买方卖方策略建议

• 买家：

o 公寓：在东北区、东区等库存高企、价格双位数下跌的区域，拥有极强的议价能力。

o 独立屋：在西区、市中心等供给紧张的区域（MOI约2个月），决策需果断。可关注东北区的独立屋（MOI超5个月）。

o 镇屋：MOI升至3.90个月，选择增多，可积极比较。

• 卖家：

o 独立屋：在西区、市中心处于有利地位。东北区独立屋卖家需更现实的定价策略。

o 公寓：需面对大量竞品和持续下行的价格压力，定价必须具有竞争力。

o 镇屋：市场持续走弱，MOI接近4个月，定价需合理。

• 投资者：

o 谨慎评估公寓市场风险，尤其是东北区、东区。

o 可关注西区、市中心、西北区的独立屋和半独立屋，价格同比保持正增长。

o 半独立屋是唯一成交量同比增长的房型，需求有望持续。

六、总结与展望

2026年7月，卡尔加里房地产市场在下半年开局呈现出“淡季回落、结构分化、独立屋抗跌、公寓持续探底”的典型特征。

• 低密度住宅（独立屋/半独立屋）：独立屋成交量同比仅下降2%，半独立屋成交量同比正增长（+6%）、价格同比持平。

• 中密度住宅（镇屋）：成交量同比大跌23%，MOI升至3.90个月（同比+21%），出现供应过剩迹象。

• 高密度住宅（公寓）：价格同比下降8%，MOI高达4.90个月（同比+19%），较2024年峰值下跌13%。

• 区域分化：西区、市中心独立屋价格同比上涨；东北区独立屋跌幅近6%，公寓跌幅超13%。

展望：

• 短期：市场将维持季节性放缓。独立屋和半独立屋价格预计保持稳定；公寓市场去库存压力依然巨大。

• 中长期：独立屋因供给受限，价格底部已较为坚实；公寓市场复苏依赖于库存消化和人口流入恢复。

• 核心关注点：

1. 公寓库存是否开始见顶回落。

2. 镇屋MOI持续上升是否会引发进一步价格调整。

3. 半独立屋成交量增长趋势能否持续。

4. 东北区等疲软市场是否出现触底信号。

房大师原创文章，数据来源：CREB®（卡尔加里房地产委员会）2026年7月度统计报告。

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